龙湖阵痛：吴亚军8个月不回内地，高管频频出走，业绩同比下滑

龙湖阵痛：吴亚军8个月不回内地，高管频频出走，业绩同比下滑

龙湖集团董事长吴亚军在哪儿了？没多人知道具体行踪。

而媒体公开的消息显示，至少在最近8个月来，吴亚军竟然远离内地，一般主要呆在美国，离中国内地最近的去处也就香港，而公开信息显示——她久久没回来了。

原因，始终是个谜。

而在最近八个月来，龙湖地产的命运放在了吴亚军对CEO邵明晓的信任上。在最近的这段时间，至少在直接管理上，邵明晓主导了龙湖地产方方面面，包括变革、业绩下滑、被沽空，以及正在发生的一切……

不愿意回内地的吴亚军

吴亚军创办龙湖地产以来，公司内部的年会几乎没有缺席过。而2018年的年会，她打破了这个记录，仅仅为公司员工们发来问候视频。

媒体上报道的吴亚军最近一次公开露面，是3月23日在香港举办的龙湖2017年度业绩发布会上。

媒体普遍提及，最早披露吴亚军久久没回国的动态的是一个名叫董小姐的作者。董小姐之所以没有披露不回国的原因，是因为担心龙湖股价可能会有20%以上跌幅。

公众号谈天说债引述彭博的消息称：“吴总未回国是因为照顾在美国治疗的亲戚。”

谁的变革？

吴亚军不在内地的时间里，CEO邵明晓在龙湖地产（0960.HK，下称龙湖）发挥了主导作用。

财经杂志引述知情人士称：“吴亚军出国后，邵明晓对龙湖的掌控力更强了，在经营治理层面堪称‘一言堂’。”

而正是这段时间，龙湖正在发生一些变化。

3月23日，龙湖地产更名为龙湖集团，龙湖四大主航道业务浮出水面：新房开发销售、商业运营、物业服务与长租公寓。此外，养老业务和产业新城也是公司的业务探索方向。

而更大的变化也在悄然推进。早在离开中国内地之前，吴亚军已经在公司内部提出了一个变革计划。而具体对变革计划操刀的无疑是邵明晓及公司高层，他们将为这场变革的成败负责。

根据《财经》报道，2016年底，吴亚军在龙湖提出了“平台+端”的变革构想，之后经过近半年时间讨论决策，于2017年逐步试点、推进，完整的执行方案至今仍在路上。

这是一次龙湖的组织结构大改造，与它对应的是业务重塑与人员重新配置。如果实现，龙湖将从组织形式上变成一家罕见于同行的房地产公司，但大概率也会迎来一次人员的大清洗。

龙湖的管理架构与碧桂园、万科、融创等公司完全不同，它强调集团权威。

一位龙湖中层管理者说，邵明晓延续了吴亚军的治理观念：“要确保龙湖有一个强大的集团，集团权威不可破。”

龙湖还采用双向汇报制，每个事项都要经过职能总和项目总两条线，二者共同决策。“在龙湖，想做一件事你要给所有领导讲一遍，大家都要同意，才能去做。”一位龙湖业务线中层人士说，这能减少犯错率，责任共担，但也导致龙湖的决策效率太低。

现在，这个管控模式正在源源不断带来新问题。

“这已经倒逼了一些人离职。”一位前龙湖员工称，由于上海、苏州、南京、无锡、宁波等城市所有的财务部人员如今大部分都要去杭州上班，大家开始产生一些对抗性。

现在，在龙湖各地，一场集权还是放权的争论此消彼长，影响也逐渐显现。

频发高管离职

谁在主导改革，吴亚军远程遥控还是邵明晓独立执行？但不容忽视的细节是，正是在最近的半年内，龙湖就有三位集团副总裁级高管离职，他们分属投资、战略、营销等领域。另一些年轻人则火速升迁，预示着公司未来的新面貌。

今年3月，龙湖战略发展部总经理王亚军由于个人原因将离开龙湖，原战略团队向CEO邵明晓汇报工作，这只是龙湖高管离职的一个缩影。

根据第一财经记者不完全梳理发现，包括龙湖前副总裁袁春、副总裁颜建国、上海公司总经理张泽林、南京公司总经理李宏耕均相继离职。此前，龙湖上海公司更是全部换血，从总经理到各个业务条线老总全数在主动和被动中离职。

在龙湖长达七年的袁春，一度被外界看作龙湖集团五年后下届CEO的第一人选，但袁春最终“由于个人原因”选择了离开。从很多消息看，袁春的离职主要是集团将物业服务以及相应的O2O技术平台交于其全权管理，而并非一些核心业务。

“从去年龙湖提出了更高的规模目标后，龙湖的人员流动就明显开始加快，跟得上节奏的留下，跟不上节奏的就离开。”一名前龙湖员工评价。

高管的变动对销售带来了质的影响，虽然龙湖可售货值较之前有很大提高，但是销售金额并未表现得让人满意。

“高管团队的稳定对于房企非常重要，这个涉及管理风格和团队士气，一般高管离职都会给企业带来影响。”一位房企人力总评价。

高管变动同时，龙湖的产品同样面临问题。曾经龙湖的形象是豪宅专家，不过近年看龙湖几乎已经没有这样的标签。

一位龙湖前城市总曾透露，团队每次担忧的就是物业交付，一般都会伴随维权。此前，互联网一度出现一独立IP“龙湖维权网”，各地业主均出现各类维权。

同策咨询一份报告认为，高管人事变动频繁、产品质量遭质疑、收益质量下降、周转速度减缓、内增长变慢等，均需龙湖从自身出发，全面调整以达到适应市场的最佳状态。

业绩同比下滑是放慢速度？

5月8日晚间，龙湖地产有限公司发布四月份销售简报，截止二零一八年四月本集团累计实现合同销售金额人民币585.9亿元，同比下降2.38%；合同销售面积373.7万平方米。

克而瑞研究中心发布的数据显示，今年1-4月，在行业前十名房地产企业中，碧桂园、恒大、万科位居行业前三，合计销售总额高达6690.1亿元，为后七家房地产企业销售总额的1.26倍。同时，房地产企业增速出现明显变化，去年增速较快的万科单月环比出现12.4%的下滑，而龙湖和绿地更是出乎意料地呈现负增长，分别下降5.35%、10.13%。

负增长数据只是龙湖目前经营的一个侧面，龙湖拿地还是猛增的。1-4月龙湖、万科、绿地拿地金额分别为696亿、350亿、267亿，同比增速分别为96.6%、32.07%、480.4%，均高于销售额增速。

对于销售额的问题，吴亚军曾经在一场饭局中，用骑自行车来打比方，为公司增长缓慢做辩护。她认为，做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡。

“公司实在跑不动了。对自己诚实很重要。我们是最早认识到问题的，并最早向市场低头。”在2015年，21世纪经济报道上的一篇文章，吴亚军认为自己找到了问题。

在当时题为《吴亚军：“那些让我害怕的事情没有了”》里，吴亚军有意识在2011年至2013年主导龙湖地产有意放慢发展速度，并对团队、布局、产品进行调整。

不过，吴亚军不在的日子，主政的邵明晓对销售目标定出了宏大的目标。在2017年度业绩会上，邵明晓宣布2018年龙湖合同销售目标是2000亿元。在公司内部年会上，邵明晓要求未来三年，龙湖的地区公司要实现1~3个500亿规模，3~5个300亿规模，5~8个200亿规模以及8~15个100亿规模。以此估算，到2020年，龙湖计划达到销售额3200~6100亿元。

沽空来袭？

尽管龙湖集团2018年开年业绩未能延续2017年的强劲势头，但该公司依旧凭借之前靓丽的年报数据，受到众多海内外机构垂青。

Wind数据显示，从2018年1月1日至5月8日，中金、瑞信、大和、高盛等多家专业投资机构，累计发布增持龙湖集团的报告多达22份，且最高股价已预估至30港元/股左右。而截至5月9日收盘，该公司24.00港元/股的股价较52周高点回落13.36%，但仍较一年内12.84港元/股的谷值高出86.9%。

不过需要注意的是，有相关专业媒体结合Wind数据及和讯网的研报信息统计得出结论：在剔除无效数据后，2013年至2017年间，券商研报累计发布85902份，覆盖多达3096家上市公司，其中涉及上市公司负面的研报只有区区199份，总体正确率——21%。

龙湖集团自然也难幸免。Wind数据显示，该公司股价在2月1日创出27.7港元/股的历史新高后，有关该公司的研报中逾8成报告相继发布，但该公司股价此后却长时间在23港元/股附近徘徊。

券商研报正确与否暂且按下不表，投资者选择的交易方向可以说明一切。

据港股沽空数据显示，截至2018年5月9日，在港交所地产板块上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中，龙湖集团分别以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。

3月30日标普上调龙湖集团评级展望由“稳定”上调至“正面”，继续维持BBB-长期主体信用等级。

业内专业人士向《投资时报》记者分析称，龙湖集团业绩下滑和管理层的变动是导致投资者看空情绪加重的主要原因。

还记得7年前盛夏里的承诺么？事实上，吴亚军与邵明晓的分工周期早已发生变化：“五年内的事他都看看，五年后的事我去想想”，吴对外界表示。

但是，商业场上，五年太漫长了，足以决定一个企业的趋势。

吴亚军不在身边的龙湖，下个五年会怎样呢？