业绩会直击 | 恒大夏海钧：规模过快增长带来管理链条压力（实录）

观点地产网恒大今年这场半年业绩发布会，许家印并没有露面。

一如既往的风格，恒大管理层不提早到，也不多留一分钟，副总裁陈敏对恒大的整体业绩进行汇报，董事局副主席兼总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣回答媒体提问之后，三人便迅速离场。

除了与深深房的重组方案一再延迟之外，最近恒大利消息不断：入主新能源汽车公司法拉第未来，带来恒大健康市值大幅上扬，宣派截至2016年及2017年12月31日止两个财政年度股息。

中期业绩会召开前22天，针对上半年净利润大幅增长和净负债率进一步下降，恒大先行发布了盈利预告。

截至2018年6月30日止六个月，恒大收入较2017年同期上升59.8%至3003.5亿元；净利润为530.3亿元，较2017年同期上升129.3%；净利润率为17.7%，上升5.4个百分点。

不过，外界对此有不同的解读，有业内人士对观点地产新媒体表示，近年来恒大通过控费、减债、去杠杆，运营效率得到提升；但也有不同的声音认为，近两年恒大销售增速逊色于万科、碧桂园，而营业收入增速却大幅领先，是因为恒大加速结算，带来营业收入和利润的大幅上涨。

显然，在8月29日这场业绩会上，媒体对这个问题同样十分感兴趣。夏海钧的回应则是，这是公司于2017年提出两个转变的结果，其一为由“规模型”向“规模+效益型”转变，其二为由“高负债、高杠杆、低成本、高周转”转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”。

对于第一个转变，可以解读为比起冲规模，如今恒大更加在意项目所带能带来的利润。

“恒大在过去主要是以规模取胜，利润适度增长，是比较低的。”夏海钧表示，现在倒过来了，把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量。

恒大管理层显然十分得意于目前庞大的低价土地储备，夏海钧表示，这给恒大的利润提供了强大支撑，“楼面地价是锁定的，销售价格是增长的，当然利润就起来了”。

据观点地产新媒体了解，截至2018年6月30日，恒大总土地储备项目822个，总规划建筑面积3.05亿平方米，土地储备原值为人民币5130亿元。

恒大披露，得益于近几年恒大在城市布局上的调整，三四线城市布局收缩，一二线城市投入加大。就目前而言，恒大在一二线城市土地储备原值达人民币3464亿元，占比约68%，平均楼面地价人民币2092元/平方米；三线城市土储原值人民币1666亿元，占比约32%，平均楼面地价人民币1196元/平方米。

夏海钧提供了一个数据：“恒大项目的销售单价从2012年的6000多元一直涨到今年的1万多元，楼面地价大概1000多块钱。”

因此，有市场人士认为，一直宣示民生地产的恒大，如今更愿意从房价上涨中获取更多的利润。

显然，让管理层称心如意的丰厚低价土储来得并不容易，恒大人士把这归功于过去恒大秉持的“高负债、高杠杆、高周转、低成本”策略。夏海钧回想当年，称这是用最大的负债布局二三线城市，以储备大量低价土地资源。

他认为，如今市场形势发生变化，这种模式存在高风险，“规模过快增长带来管理上的链条的压力”。

因此，尽管今年上半年恒大实现合约销售金额3041.8亿元，完成年度目标的55.3%，但全年的5500亿目标并不打算调整。

夏海钧表示，就已有的土地储备而言，冲规模并非难事，但恒大未来并不打算这么做。

以下为中国恒大集团2018中期业绩会现场问答实录：

现场提问：恒大集团今年上半年的利润是530亿，跟其他的房地产龙头企业相比，销售规模是差不多的，但是利润相差比较大，恒大是怎么做到的？

夏海钧：恒大的利润增长主要源于我们在2017年提出了两个转变：一个是发展模式的转变，公司由规模型向规模+效益型转变；第二就是经营模式的转变，从三高一低向三低一高的转变。

从2017年开始，公司注重了规模和效益的平衡，也就是把我们的增长速度放下来了，取而代之的是注重项目的销售质量，产生了今天的利润。

这个利润是怎么来的呢？第一是来源于恒大超前的战略储备，也就是恒大在前些年一直把储备优质的土地作为公司重要的发展基础，我们的土地集中在一二线城市，占了68%，三线经济发达的城市占32%。这么多土地储备，单价只有1683元/平方米。

第二，土地规模非常大，我们只有280多个项目，平均每一个项目面积有37万平米，都是大项目。大项目一期开发完以后，二期三期随着配套的完善，楼面价是锁定的，销售价格是增长的，当然利润就带来了。

第三，“三高一低”向“三低一高”转换，说通了就是把负债率降下来，从2016年的净负债率432%降到今天的127.3%，大幅度降低。

以前报表里有永续债，已经还完了，这个里面前两点把这块去掉了200多亿，今年利润当然反映的更好一点。

第三，也是恒大最大的特点，就是产品都是标准化的。标准化、集约化采购，大规模降低了工程成本和造价，在这一块也是给老百姓创造了有效的利润空间。

现场提问：公司之前有计划是在重组之后增派2016和2017的股息，但是现在来看有提前的动作，能不能分享一下公司的派息政策？

夏海钧：恒大的派息政策是很稳定的，由于A股重组，证监会有一个条例，你要重组上市的时候，在评估以后一直到上市之前，这一块的利润要归上市公司股东，就是归已上市的股东。

原来有这个条件限制，我们就一直没办法分红。由于国内的宏观形势，今年评估时间到期了，还没上市，所以评估基准日从2017年挪到2018年，这有了时间的窗口，2016和2017年的利润就可以分配了，分配完之后2018年再评估，2018年的利润以后再分配。这次派发和过去派发的比例、派发的金额是一致的，未来公司派息的政策也是持续稳定和不变的。

现场提问：年初的时候恒大给自己定的全年销售目标是5500亿，今年上半年已经超过了3000亿，全年销售目标会否调整？下半年货量准备情况如何？

夏海钧：今年5500亿的目标不打算调整，上半年完成了3042亿，下半年的情况是已经取得预售证的大概3000万平米，货值3300亿，新开盘面积3500万平米，也就是下半年恒大手上还有可售资源7000亿左右。

这7000亿我们大概卖掉50%就可以实现3500亿的目标，也就说，今年恒大5500亿目标是没有问题的。

当然大家知道恒大的目标肯定会超额的，货值有这么多，就是说已经预留了增长的空间。

现场提问：恒大重组回A进展如何，预计什么时候可以完成？现在的房企在A股IPO已经暂停了，这个现象对恒大有没有影响？

夏海钧：恒大回A的事情，我们跟证监会一直保持非常畅顺的沟通。中国房地产企业的IPO重新上市，这个是目前情况下基本停掉了，但是恒大的回归A股跟房地产IPO是完全两个不同的概念。

恒大是把一个已经在A股上市的房地产企业，叫深深房，进行国有企业的混改，是符合国家改革的大方向，这是恒大的第一个不同。

第二，恒大不像IPO的这些企业要发行新的股份，进行市场融资，我们就是完成资产的受让以后实现借壳上市，不需要进行资本市场的募集，所以跟IPO是不一样的。

所以恒大回归A股跟IPO有本质不同，在法律上、在运营层面上，我们认为都没有什么问题。目前主要是国内A股市场不太好，比较波动，我们在等待合适的时机完成重组上市。

现场提问：公司上半年拓展一二线土地分布，有没有向三四线城市拓展的空间？上半年结转高于同规模的万科和碧桂园，是怎么做到的？

夏海钧：中国房地产企业其实都明白，市场最好的地方一定是在一线城市。为什么这些城市现在大的发展商土地储备少了，或者说受到一定影响？有几个因素造成。

第一，由于这些城市的土地供应不足，造成了这些地方资源的稀缺。

第二，由于政府限购限贷，这些核心城市因为需求量太大了，所以目前看来主要是没有反映出市场的真实需求。

恒大的土地储备主要覆盖中国的一线城市、二线城市，以及经济发达的地级市、三线城市。四线我们不打算去，把有效的土地储备集中在人口净流入的区域，来保证项目的稳定增长。

土地储备未来会维持在3亿平方米左右的区间，大概每年降个5%左右，通过土地的适当减幅加快负债的转型，使负债率尽快达到合理水平。

潘大荣：关于上半年结转3000亿的问题，公司有3亿平方米的优质土地储备，800多个项目，所以项目比较好，规模大，有利于实施标准化运营。

公司实行比较紧密型的集团化管理模式，项目和规划设计、材料供应、招投标等，由集团直接把握，地区公司严格执行，实现了成本控制和质量管控的高度双效合一，所以这样就确保了公司今年上半年交楼以及收入的稳步增长。

现场提问：负债率的问题，公司明年的降负债目标还有中长期目标可不可以分享一下？另外就是业绩里面说到年利率现在是接近8%，未来有没有打算再降一些？未来境内外债务的占比有没有目标？去年恒大引入第三轮战略投资，有没有计划考虑再引资？

夏海钧：先谈一下负债率，因为我们从“三高一低”向“三低一高”模式的转变，最主要的核心就是降负债。

2016年定下的目标是在2018年要把净负债降到140%，在2019年中期把净负债降到100%，到2020年净负债率降到70%，也就是公司未来的目标净负债率是维持在70%左右，这是我们认为合理的一个水平。

从去年年中提出来降到140%，到今年年中实际上已经超额完成了战略目标，今年上半年的净负债率已经降到127.3%，比140%降的更低了。所以，我们的指引很清晰，到明年这个时候要降到100%，2020年要降到70%。

怎么实现负债率的降低？第一就是引入了战略投资者；第二是偿还了永续债；第三是土地储备是比去年略有降低的，减少了一定规模的土地储备；第四，盈利大幅提高。

通过这几方面实现负债的不断降低，总资产负债率是81.7%，这个是非常良好的，净负债也相信很快会降下来。

资金成本问题，实际上我们这两年一直在往下降的，因为原来高息的永续债都还掉了，但是这一两年金融形势不是很好，可能会逐步的降，不会降的很大，确保公司的总体运营。

最后一个是引战的问题，我们已经确认了就是引进三轮战投，以后没有新一轮的引战工作了。

现场提问：今年市场环境发生了很大变化，监管越来越严，恒大作为龙头企业，怎么看待今年房地产市场的走势？

夏海钧：这一两年国家为了使房地产价格平稳发展，出台了一系列的政策和措施，比如说在核心城市的限购、限贷，销售预售证的管理和发放。

这些是过渡性的行政手段，实际对房地产目前的平稳发展我认为是有利的，因为现在房地产发展有点无序化，增长过快，通过这些阶段性的行政手段，能够把房价控一控、稳一稳。

随着中国房地产长效机制的落实，我认为这些非市场的行政手段会逐步退出，所以未来房地产的竞争还是要以市场作为主要手段，这是我对大势的判断。

房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼，去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%，今年上半年已经去到了30%，也就是半年时间增长了6个百分点，说明大部分的中小房地产企业，在这一轮的宏观调控中要退出这个市场，由大的企业进行接管。

我们认为，未来3-5年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下，假设10万亿的全国销售，如果前十大地产商占到40%的话，也就是有4万亿的规模。前三大地产商占到20%左右的话，每个地产商大概有7000亿的销售量，也就是恒大现在5000-6000亿，随着集中度的变化产生空间。

我们认为，随着国家宏观调控政策的逐步落实，房地产的发展会更加稳定，中小企业退出以后，大企业市场份额逐渐增加，保证整个中国房地产界健康、平稳的发展。

因为这个分析和判断，所以恒大对房地产业充满信心。

现场提问：恒大最近一年的股价从5块到28块增长，股东会不会卖出股票？公司回购力度很大，管理层是怎样考虑的？

夏海钧：恒大的增长空间远远没有释放出来，大家看一下，房地产行业平均PE大概是8倍左右。

恒大上半年500多亿的利润，3700多亿港币的市值，PE只有5倍，和行业上8倍差别很大。

如果按照8倍市值，如果恒大的PE是7倍，我们市值会去到5200亿。万科是13倍，如果恒大13倍的话，要去到1万亿。

我认为恒大的市值增长还远远没有体现出来，我也不相信持股恒大的人会卖我们的股票。

回购，我们现在效益这么好，股价这么低，当然选择在市场不一定的情况下做一些股票的回购。第一是稳定资本市场，使投资恒大的股民赚钱，第二是增加持股比例，分红。我们这种回购，对公司、对股东都是好事。