厦大教授戴亦一：中国房地产或仅剩3到5年投资机遇期！

今天（7月29日）下午，在厦门环岛路海栖堂举办的福建地产金融·2017高峰论坛上，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，发表了主题为“国内房地产现状与走势”的演讲。

演讲中，戴亦一针对国内楼市是否存在巨大风险，租售并举是否意味着楼市形势要根本性逆转，包括厦门在内的国内房子是否还能继续投资等话题，阐述了自己的独到见解。

李嘉诚的故事：投资楼市必须提前一步察觉风险

在演讲开始后，戴亦一首先回顾了这些年香港和中国大陆楼市的发展历程。他认为，在中国大陆楼市之前的发展时期，成功一半来自机遇（国运兴隆），一半来自眼光。而在中国改革开放40年来整体趋势向上的背景下，能够取得房地产投资的成功，是必然的。

至于香港楼市，戴亦一将李嘉诚当作一面镜子。李嘉诚在1958年进入香港楼市后，经历了两次香港楼市“楼灾”。一次是1973年到1974年，这是香港楼市第一次崩盘，很多和李嘉诚一起进入香港楼市的投资者，都“死”在了这次楼灾中，不过李嘉诚挺了过来。

另一次则是1997年，这一次香港楼市房价跌了70%。当时福建有一个公司买了香港一块地，结果就碰上了这次“楼灾”，直接破产。戴亦一说，这就是一个公司，在“一个错误的时机，做了件错误的事。”

李嘉诚顺利度过了香港的两次“楼灾”，全都是凭借了比很多人超前一步的判断力，在别人还在“买买买”的时候他“卖卖卖”，每次都能“跑掉”。而在楼市，拥有超前的判断力非常重要。因为戴亦一觉得，“楼市风险不是马上就来的，等风险真正来的时候，你要跑都跑不掉，毕竟房地产的变现能力是很差的。”

楼市“灰犀牛”：一系列警示迹象后的大概率风险

戴亦一说，自己现在不太敢做房地产投资推荐，也觉得那些大量利用杠杆的人，现在不能再在楼市“买买买”了。他觉得现在用“灰犀牛”来比喻当下的国内房地产市场很恰当。所谓“灰犀牛”就是指Michele Wucker在《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中，用重达两吨的灰犀牛来比喻发生概率大且影响巨大的潜在危机。

相对于黑天鹅事件的难以预见性和偶发性，灰犀牛事件不是随机突发事件，而是在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件。毫无疑问，中国房地产已经出现了很多警示信号，说明“灰犀牛”就在“不远处”。

戴亦一特别提醒购房者，不要太过相信开发商的判断，因为很多时候开发商也拿不准未来会发生什么：“万科前段时间曾召集各个分部的人一起开会，探讨国内地产未来趋势，结果就是内部分歧巨大，难以形成统一意见。”

对于近期楼市可能存在的风险，戴亦一重申之前提出过的三个预判标准：一是关注实体经济企业的倒闭率；二是密切关注北京、上海、深圳、厦门限购何时取消；三是关注美元黑市汇率和“官价”的价差，以及黑市交易的活跃度，当人们纷纷通过黑市兑换美元时，说明风险就很近了。

“租购同权”：看上去很美好但是很多地方政府难做到

近期，“租购同权”成为国内很多民众热议的话题。政府发声鼓励租赁市场发展，上海出现“只租不售”地块，让很多人“觉得不踏实，时代可能要变”。

戴亦一觉得“租购同权”，特别是发展“新加坡模式”、“雄安模式”（政府直接管理部分土地，建成廉租房，房价很便宜，让需要住房的人能住）是“非常好的”。但他直言，大量发展租赁房，搞“只租不售”土地，地方政府的出让土地收益就会损失巨大（可参考上海“只租不售”地块超低地价）。这样一来，很多地方政府就要想想“腰包撑的住么”？

毕竟国内开发商是不会高价去拿租赁用地的。这是因为开发纯出租房，其租金收益要严重低于卖房收益。所以现在国内开发商做长租型住房，很多都是通过以极低代价取得旧房（很多还是非住房性质的），通过改造来保障相对高的出租收益。

在戴亦一眼中，当前高房价的本质就是高税收和高财政负担。很多地方政府要是没有房地产这个“税收工具”，没有拿到高土地出让金，财政将难以维持。

中国楼市的未来：两大关键指标变化让“拐点”2023年前到来

讲完对“租购同权”的看法，戴亦一指出了中国楼市下一个阶段，5大真正可能的发展趋势：一是从低风险高收益到高风险中收益；二是从普涨到分化；三是从城镇化到都市化；四是从北方到南方（雾霾效应，这也是戴亦一继续看好厦门楼市的原因之一）；五是从“中国模式”到“美国模式”。

由于时间关系，戴亦一特别没有详细展开这5大发展趋势的论述。但他还是特别解释了“中国模式”和“美国模式”：所谓“中国模式”就是开发商以持有型物业为主，而“美国模式”则更强调对旧房改造和提升，现在已经有部分国内开发商已经开始向“美国模式”靠拢。

在演讲接近尾声时，戴亦一抛出一个重要预测，他认为2023年前，国内楼市很可能面临一个大的拐点，这个拐点降临的成因并不复杂，那便是国内民众的储蓄率，会下降到一个极低水平。而中国也基本完成了城市化进程，“城市户口彻底失去了吸引力”。而在中国楼市发展的上一个阶段，国内民众超高的储蓄率，和不断上升的城镇化率，是支撑楼市红利的两大重要因素。

基于拐点将出现的“2023时间点”，戴亦一做出了房地产投资还有3到5年“时间窗口”的预判。而房地产开发公司轻资产运营模式，将大量取代重资产模式，“只有轻资产公司才能躲过这个拐点”。

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┃文章作者：吴佳铖

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