高和资本周以升：利用资产证券化为长租公寓减重正当时

高和资本执行合伙人周以升表示，以资产证券化盘活存量商业物业正迎来新的推动力。（主办方供图）

人民网北京11月7日电（孔海丽）日前，新派公寓类REITs在深交所成功发行，作为国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，该交易创造了国内无主体增信优先级达AAA的记录。

分析人士指出，新派公寓类REITs的成功落地，标志着在顺应供给侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试。此项目没有借助任何第三方信用支持，仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级，并且使得权益级真正获得市场化发行，引导股本资金进场，有效实现了去杠杆化。

“依靠证券化盘活存量商业物业，是改善商业地产融资结构的正途。”高和资本执行合伙人周以升表示，公寓资产类REITs的推出，也是当下鼓励租赁市场发展的重要实践。高和资本作为新派公寓类REITs的交易安排人和财务顾问参与新派公寓REITs项目，负责交易结构的设计、税务筹划、并管理协调各中介机构。

周以升介绍说，众所周知商业地产慢周转的特性决定了其对长期资本的高度依赖，而其严重依赖日常细腻经营的商业模式对资金成本又非常敏感。长期以来，我国严重缺乏长期资金，特别是长期的权益类资金，而且形成融资成本远高于物业收益率的“负杠杆”情形。从而使商业物业持有人疲于应对融资无心经营。实操中，常常会看到由经营能力较弱和融资成本过高的双杀现象造成的困境项目。

而商业地产资产证券化不仅能拓展商业地产直接融资渠道，优化融资成本和融资效率，还带来了商业地产经营模式的转变，使具有优秀运营能力的企业实现资产规模扩张、提升商业地产品质，并帮助商业地产价值实现价值最大化。

在海外房地产市场上，较为成功的模式是私募基金与REITs的结合，即初期引入私募基金，成熟期引入REITs，私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，REITs在商业地产后期经营持有期间的长期资金需求提供了通道作用，为商业物业持有人实现长期稳定的持续性经营提供了更大便利。

中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问、瀚德金融科技研究院院长郭杰群进一步介绍到，我国商业地产融资来源包括银行贷款、委托贷款、信托贷款、夹层融资、债权转让、公司债、出售资产回租、短融、权益融资、准REITs等。但银行资金仍然是商业房地产企业的主要融资来源，以间接融资为主的银行贷款占商业地产融资的75%。所以海外不动产证券化的进程，对我国具有很高的借鉴意义，对于促进商业地产规范化有重要作用。

周以升概括说，目前我国的不动产证券化经历了前期的启蒙与实验，最近市场实践回到了资产支持证券的正途。在行业启动的前期，产品往往要兜上主体信用形成了类似“国外主流ABS+信用债”的中国特色混合结构，有其历史的意义和贡献。随着市场扩容和实践的演进，最近的产品逐步回归资产支持的本质，开始脱离主体信用。脱离主体信用的标准化CMBS和类REITs的发布，尤其是权益型类REITs将引导专业股权投资人入场，将有助于降低融资成本，并盘活存量，提高周转，不仅解决了商业地产长期股本融资的问题，还有助于推动商业地产经营模式的转变。

据周以升分析，在中央房住不炒的原则引领下，现存达50万亿元的商业不动产市场，还将创造出数万亿潜在的市场化租赁公寓市场以及数万亿政府支持的公租和廉租房市场，都呼吁不动产证券化促进开发企业转型和政府财力的盘活。

此外，REITs项目在国内面临的持有税务、分红通道问题，都可以通过结构设计加以优化。再加上越来越多的专业投资人参与使物业的估值合理化和专业化，同时，在过去多年的实践中，中国已经逐步成长出来本土的专业运营管理人和不动产基金管理人。比如新派REITs的运营管理人王戈宏创立的新派公寓和其基金管理人赛富不动产基金通过若干个公寓投资和运营项目证明了其在白领公寓领域的业绩和能力，并赢得了专业劣后级投资人的认可。

由此，利用资产证券化给长租公寓减重，助力租赁市场发展正当时。

“商业地产真正的英雄是物业的运营和资产管理人，他们才是价值的铸造者。新派这次的交易充分利用了并购基金孵化、运营管理提升价值和类REITs退出，构成完整的商业闭环，而且实现了完全的脱离信用主体的不动产证券化，对房企自持地块的长期运作也有借鉴意义。”周以升感慨道。

然而从实操来看，市场的闭环的关键仍然在于理解资产证券化的专业的劣后级投资人。而下一步，高和资本希望能进一步推动权益型REITs扩容。“我们将做好劣后级投资人和结构设计工作，与优先级承销商、优先级投资人、律师、评级、评估、审计以及其他专业合作伙伴一起推动市场合理健康发展。”周以升说。

据悉，高和资本作为领先的商业地产私募股权投资基金，也是国内商业不动产资产证券化的先行者和积极推动者之一，在中国商业地产领域投资超过300亿元，管理着200亿元资产证券化投资基金。高和资本目前完成了6宗不动产证券化产品，总计198亿元，除了新派公寓权益型类REITs产品外，高和还牵头了高和红星美凯龙权益型类REITs。