旭辉迈入千亿门槛背后：权益销售比例逐年下降

财联社3月16日讯，旭辉控股集团（00884.HK）日前发布了2017年全年业绩公告。公告显示，2017年集团录得合同销售金额1040亿元，同比增96.2%；净利润48.28亿元，同比增71.97%。

总体而言，旭辉的财务数据较为靓丽。值得关注的是，尽管旭辉去年销售首度突破千亿门槛，但归属集团权益的合同销售金额为550亿元，权益比例仅为53%。

克而瑞研究中心报告指出，与合约销售额相比，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对投资者更具参考意义。

“权益销售比例低，说明这家企业在规模方面独立性是欠缺的，这是需要警惕的地方。这会让外界形成一种误解，看上去销售业绩不错，其实真正归属于企业的销售金额占比是缩水的。房企合作开发潜在的成本较高，盈利空间会被压缩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财联社。

严跃进还表示，“一般情况下房企权益金额比例在70%以上，50%左右的权益销售比例在房地产行业确实较低，这说明旭辉对合作模式依赖程度过高。”

据克而瑞房地产企业销售金额排行榜，2017年销售额突破千亿的房企共有17家，旭辉位列15位。然而旭辉的权益销售额占比较低，排名仅为25位。

“2017年旭辉权益面积占比由 2016年的55%降至40%，为主流地产企业中最低。”西南证券分析师胡华如在研报中表示。

据财联社了解，对旭辉而言，近年来权益销售额占比呈逐年下降的趋势。2016年该公司实现合同销售金额为530亿元，当期权益销售金额292亿元，权益比例为55.1%；2015年该公司销售金额302.1亿元，其中权益销售金额202.9亿元，权益占比67.1%；2014年权益占比则为77.3%。

克而瑞研究中心报告称，权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越低，实际销售的金额越低，实际回笼的资金也就越低。这也是部分权益占比较低的房企，虽然销售金额高但回款率低的重要原因。

“权益比例较低的房企，销售回款率越低，增收不增利的情况较为明显，在上市房企规模扩大的同时，投资者从中能分享到的收益并无太大提升。销售回款率是衡量房企经营能力的重要指标，销售回款率越高，房企锁定利润的能力越强，周转速度也越快。”上述报告分析。

胡华如则认为，旭辉愿意稀释权益占比做大流量，其好处有三方面，首先在于降低风险，其次做大流量能快速提升品牌力，最后是学习大房企运营经验。

事实上，旭辉已经意识到要增加权益比例。该集团总裁林峰在日前举办的业绩会上表示，2018年旭辉的投资策略仍然是会增加土储，同时在土储中增加公司的权益占比。

此外，财联社对比最近四年旭辉财报发现，旭辉核心净利润率增速较为缓慢，核心净利润率一直维持在12%左右。旭辉年报显示，2017年该公司核心净利润率为 12.8%，同比仅增长0.1%；2016年核心净利润率为12.7%；2015年核心净利润率为12.1%；2014年核心净利润率为12%。

林峰在业绩会上介绍，2018年旭辉全年销售目标为1400亿元。旭辉控股董事会主席林中则表示，今年旭辉买地金额不少于销售额的50%，按1400亿元保守估计，旭辉今年在拿地上将至少达到700亿元。

“我们的原则是坚持首先不要买错地，不要买贵地，才是不漏地，这也是2018年践行的原则。投资错过了、踏空了是不会死人的，但是套牢是一定要命的。”林峰说。（财联社记者李洁）