博鳌特稿 | 杨济华：旅游地产已进入刚需时代

博鳌特稿 | 杨济华：旅游地产已进入刚需时代

编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次年在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。

不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。

观点地产网 地产白银时代，传统发展路径已无法支撑房企更大的规模诉求，多元化转型便成了出路，其中，旅游地产备受青睐。

“如今，旅游地产已进入了刚需的时代，将成为未来5-10年房地产市场的重要发展方向，旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。”对于为什么选择做文旅地产，世茂集团副总裁、主题乐园公司管理顾问杨济华先生如是表述。

随着中国经济发展、国民收入提高，旅游已成为国人最热衷的生活方式之一，而这种观念也正逐渐传导在居住行为上。譬如，你会发现当冬季来临时，越来越多的北方人飞往海南定居；当城市受到雾霾侵袭时，郊外成为人们逃离的方向。

统计数据显示，截至2016年底，全国累计旅游地产项目总数达到8900余个，实际完成金额超过12990亿元。在这波文旅掘金大军中，不乏华侨城、万达、恒大、碧桂园等龙头房企。

作为后来者，世茂的定位十分清晰：“就目前在全国的布局来看，世茂旗下主题乐园主要倾向上海、南京、武汉、大连等沿江经济发达城市，这些城市是区域的经济、文化、交通中心，能够对区域经济具有强大的辐射和带动作用，从而构成区域联动。”

在主题乐园的选址上，杨济华先生强调，除了地理位置、综合经济能力、消费能力之外，当地政府的配套政策及土地条件将是世茂主题乐园考量的依据。与之相应的，在主题乐园周边，世茂会配以住宅、商业、酒店等综合体，以形成相互带动的模式。

以世茂投资额最大的南京主题乐园为例，在该项目动工消息公布时，周边包括世茂梦享家在内的多家楼盘迎来利好，甚至诞生了“梦工厂板块”，随之的交通条件也迅速改善。

对此，杨济华认为，文化旅游地产是火车头，最大投资效益就是在一个比较偏郊的地方创造出生活机能，让回家就像度假，让交通变得更好。

梳理世茂已经公布的主题乐园，不难发现，世茂体系中所有产品几乎都与文旅产生了结合。在商业综合体中，上海世茂广场将推出HelloKitty室内主题乐园；酒店业态中，比邻上海世茂深坑酒店，世茂将打造动漫主题乐园；另外在住宅开发板块，与梦工厂合作的南京世界级IP主题乐园则实现旅游业和地产业的无缝嫁接。

作为房地产商，世茂无疑具有深厚的底蕴，而作为主题乐园领域，世茂还是个新人。如何迅速打开这片市场，曾在台湾成功打造出高雄义大世界的杨济华先生一语中的——“打造IP”。

于是，便有了和美国梦工厂合作打造的南京世界级IP主题乐园，携手日本三丽鸥推出的HelloKitty室内主题乐园，以及世茂自身IP的《灵石茂险王》。在打造IP这条路上，世茂走得坚决且迅速，甚至有赶超一些同行之势。

杨济华先生透露，2018年，世茂将会与更多国际化IP合作，增加更多主题乐园的数量，世茂的快乐版图正在稳步地扩张。

以下为观点地产新媒体对世茂集团副总裁、世茂集团副总裁、主题乐园公司管理顾问杨济华先生的专访实录：

观点地产新媒体：世茂自2014年踏足主题乐园领域，规划3-5年建成10座主题乐园，目前有哪些计划已经落实？

杨济华：注重高品质和持续性全面发展是世茂主题乐园所坚持的匠心所在，在国家鼓励发展文化旅游的大环境下，世茂的快乐版图也在稳步地扩张。

2016年已开业石狮世茂茂险王主题乐园、厦门世茂海峡大厦观光厅。2018年世茂将携手三丽鸥打造全国唯一以“上海滩”为主题的HelloKitty室内乐园，还有比邻世界建设奇迹“上海世茂深坑酒店”的“上海世茂动漫主题乐园”、”武汉世茂茂险王主题乐园“、以及与世界影业巨头——美国梦工厂合作的“南京世界级IP主题乐园”。

这些都是世茂多元化战略中主题乐园布局下的具体落实，它将更加注重的是游客的互动感与IP沉浸式体验。这对世茂集团来说是一种新鲜的尝试，更是挑战，我们对这些项目充满期待。

除了上述6家主题乐园之外，我们还在多地考察洽谈，希望再增加世茂旗下主题乐园的数量。

观点地产新媒体：世茂选择建设主题乐园城市的考量依据有哪些？和地产业务有相关联之处吗？

杨济华：就目前在全国的布局来看，世茂旗下主题乐园主要在上海、南京、武汉、大连等沿江经济发达城市形成了包围之势，这些城市是区域的经济、文化、交通中心，能够对区域经济具有强大的辐射和带动作用，从而构成区域联动。

除了地理位置、综合经济能力、消费能力之外，当地政府的配套政策及土地条件也是我们主题乐园选址考量的依据，在做出专业性评估后，我们认为能够取得投资回报的才会投入。

对世茂自身而言，“占地利而居“会使我们更具有竞争力。

观点地产新媒体：世茂主题乐园的盈利模式是怎样的？

杨济华：我认为主题乐园成功的盈利模式取决于要能提供独特的创新优势，不但要在IP的设计上强化其原始性创新，更要注重发展过程中的不断更新。

为了不断的推出新的惊奇和体验来吸引游客，我们会采用淘汰旧项目，新设新项目，使主题内容不断更新，以克服游客的审美疲劳和体验疲劳，使乐园具有长久的生命力。

观点地产新媒体：世茂今年引入了HelloKitty，除了在建的室内主题乐园，具体对这个IP还有哪些其他规划吗？世茂主题乐园已经拥有哪些IP？

杨济华：世茂HelloKitty上海滩主题乐园启动设计筹建，园区设计规划都将是由世茂主题乐园与三丽鸥专业团队合作完成，有关于具体细节我们目前暂不方便透露更多，但我们相信这次的合作会让外界对HelloKitty上海滩充满期待。

2018年，世茂多元化IP战略中主题乐园的布局会与更多国际化IP合作。我们在选择IP的过程中会考虑到IP自身的生命力和延展推动性；用户忠诚度的维护以及品牌价值的提升。

作为儿童成长和亲子互动的主要场所，从一开始就选择正向价值和情感的IP，而非盲目跟风一些流行因素或非主流形象，是我们在选择合作伙伴上的衡量标准。

观点地产新媒体：外资也不断加码国内的主题乐园市场，您认为国内主题乐园运营商应该如何应对？国内的主题乐园与国外相比有哪些差距？

杨济华：迪士尼、环球影城等的优势是因为有IP带动，有情景效果、包装和感动服务，比较遗憾的是中国的IP不够强。

过去的主题乐园强调的器械，其实经营起来很辛苦，到最后都是帮厂商打工，毕竟旧的设备会被新的设备取代。所以，我来到世茂的第一件事情就是建议投拍IP。

以IP概念打造主题乐园是世茂与国内同行的最大区别，世茂房地产底蕴很扎实，所以我们有很大的后援。当前对于世茂主题乐园来说，扎实做好自身品牌是我们的第一要义。

观点地产新媒体：做主题乐园本质上也是文旅+地产的模式，一直以来国内的主题乐园都是亏损的多，您怎么看待这一现象？为什么房企会选择进入主题乐园领域？

杨济华：如今，旅游地产已进入了刚需的时代，旅游地产将成为未来5-10年房地产市场的重要发展方向。

旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系，一个商场的需求半径最多5至8公里，而一个主题公园的需求半径在300至3000公里。也就是说，一个主题公园拥有至少几千万人口的潜在消费群体，即使他们一年只来一次两次，也能带来巨大的客流量。

世茂建造主题乐园周边都会配以住宅、商业、酒店等综合体，主题乐园会对周边的配套起到一个很好的提升作用。”

以投资额最大的南京主题乐园为例，在该项目动工的消息公布时，周边包括世茂梦享家在内的多家楼盘迎来利好，甚至诞生了“梦工厂板块”，随之的交通条件也迅速改善。

在主题乐园的投资中，文化旅游地产是火车头，投资的最大效益就是把一个比较偏郊的地方创造出生活机能，让回家就像度假，让交通变得更好。