吴铮新一程

吴铮新一程

　　吴铮新一程（图片来源：全景视觉）

经济观察网 张雅楠/文 上一次采访吴铮是在3年前，天津大悦城的客服中心“良食局”里。

那时，作为天津大悦城的总经理，吴铮带领着团队做出了对中国购物中心意义非凡的一次创造——在购物中心的动线末梢打造出了青年潮玩街区“骑鹅公社”，随后乘胜追击，打造出了文艺生活阵地5号车库。

从街边搜集趣味店铺，以特定的体验主题有机集结在一起，形成一个目的性非常强的消费区域，成为购物中心提纯客流、盘活死角、改善动线、拉动消费的利器，“街区”这一概念，在大悦城体系推而广之之后，被中国绝大多数购物中心接受和借鉴，遍地开花。

那一次采访让我感受到了天津大悦城的创新和活力，项目运营不到三年，已实现盈利，这样的成绩使吴铮成为大悦城体系的明星经理人。

采访中，我很犹豫要不要问一个更加宏观的问题：香港上市的大悦城地产，为避免和中粮地产的同业竞争，销售型物业货源有限，在持有型物业方面，8年只开业了6个购物中心，尽管稳扎稳打的策略塑造了很好的品牌，但增长的瓶颈已经出现。

对任何一家企业来说，规模目标都是需要谨慎对外传达的信息。要知道，与如今不断提速的大悦城地产不同，中粮在2008年就提出过“5年20座大悦城”的畅想，但当时“8年6个大悦城”的现实，与目标形成了鲜明的对比。

没有想到，吴铮给出了非常坚定的回答，他甚至非常大胆地畅想了一个数字，“如果我们有100座大悦城”，通过轻资产方式做大规模，通过运营增加消费者黏性，最大化发挥客流价值，以此带来入口收益、渠道推广收益和广告收益等等。

规模带来的想象空间正在大悦城一步一步实现，但吴铮没有跟随大悦城一起走下去。在当天的采访中，似乎已经埋下了可能离开的伏笔，中粮是国资委混合所有制改革的试点，已经探讨多时，吴铮当时说，他觉得还应该加速，不然不光兄弟们呆不住，他也呆不住。

这次采访结束后一年多，吴铮从大悦城地产副总经理任上辞职创业，作为总策划人推出过理想生活实验室图腾——一个立体版的生活方式体验街区，第一个项目体量不大，整个产品的规模化拓展速度也非常缓慢，让人怀疑这能否安放得下吴铮的理想和能量。

果然，今年的10月中旬，吴铮带着一个崭新的头衔回归到公众视野——云泰商业的总经理。

云泰商业注册资本1亿元，云南城投出资4300万元，持股43%；银泰商管出资3200万元，持股32%；吴铮个人持股80%的云泰热忱合伙企业出资2500万元，持股25%。

其主要业务是进行商业地产的轻资产管理输出，虽然是 2018年成立的商业地产新兵，但却不容小觑，抛开轻重资产的区别单看管理面积，云泰商业247万平方米的体量，仅次于华润置地和龙湖商业，超过吴铮的老东家大悦城地产。

这些资产主要来自云南城投、银泰商管，包括银泰城系列、环球MALL系统、会展商业系列、茶马花街系列等30余个独立项目，未来，在云泰商业存续期间，云南城投和银泰商管新设、新购公司的商业物业，也将优先交由云泰商业管理。

这是一份丰厚的基础资产大礼包，而吴铮要带领团队做好“店小二”，规模指标上，要用五年时间实现管理项目过百，管理面积超千万平方米 ，管理项目销售额超千亿；效益指标上，吴铮也签下了不低的增长比例承诺。

吴铮认为，未来，重资产只会持有在银行、保险公司和大的国有企业手里，因为它们的资金成本低，而社会上大量的存量商业都需要专业的资产管理机构来运营，轻资产管理输出公司，就是要负责把小项目做大、瘦项目做肥、坏项目做好。

说到底，是要把增长的故事讲好，这恰恰是吴铮此前擅长的。但不得不说，在当前的市场形势下，这也不是可以轻松完成的指标。

管理项目过百，意味着还有将近70个项目需要拓展，吴铮给出的答案看似简单——项目裂变，给各个门店授权，由门店负责他所在区域的拓展，吴铮要求每个项目每年在获取一个项目，理想状态下，项目数量很快可以翻番；另外从总部的角度，要开放性地和开发商以及基金合作。而不论租金、营业额、客流的持续增长，则需要从管理中提升效率。

因此，没有离开商业地产领域，但从甲方变为乙方，从职业经理人变为了事业经理人，对吴铮来说，工作的重点也发生了巨大的变化，开发商是资金密集型的行业，云泰商业所做的轻资产输出是人力资源密集型行业。

云泰的产品逻辑是“主题场景+业态创新”，通过“大街区小品牌”的方式来形成差异化，打破同质化，聚焦近端客流并吸引远端客户群。这不仅需要大量的人，而且需要大量有持续创造力的人。

吴铮曾任中粮地产酒店事业部人力资源总经理，如今管理一个核心资源是人才的公司，吴铮的方案是在有创造性的地方充分授权，同时进行超额收益分享和期权授予。

云泰商业刚刚亮相，蓝图徐徐展开，而路径尚有考验。

吴铮说，现在选择的是一条探索、创造的路，它可能是独木桥，但未来的不确定性是人生的财富。“之前中粮集团前董事长宁高宁曾说要"低到尘埃里直到开出花来"，在体制内我们老想要低到尘埃里，离开了这个平台才知道什么叫低到尘埃里，原来在那个地方低不下来，现在对我们自身有很好的历练。”