187亿美元并购大单 黑石全球投资图谱里的物流地产

187亿美元并购大单 黑石全球投资图谱里的物流地产

观点地产网 在黑石的全球投资图谱里，物流资产占据了绝对的位置。

6月3日，黑石集团官宣计划斥资187亿美元，收购新加坡普洛斯手中的美国工业仓库网络及债务。

这是一宗面积约1.79亿平方英尺的投资组合，几乎是黑石现有美国工业占地面积的两倍。

具体而言，这笔交易黑石房地产的全球机会主义BREP战略将以134亿美元收购1.15亿平方英尺，其面向收益的非上市房地产投资信托公司黑石房地产收益信托（BREIT）将以53亿美元收购6400万平方英尺。

黑石房地产全球联席主管肯·卡普兰表示：“物流是我们今天最坚定的全球投资主题，我们期待在现有投资组合基础上进行建设，以满足日益增长的电子商务需求。我们的全球规模和利用差异化投资策略的能力使我们能够为GLP的高质量投资组合提供一站式解决方案。”

据观点地产新媒体了解，GLP成立于新加坡，是一家全球投资管理公司，管理着640亿美元的房地产和私募股权基金资产。它的房地产基金平台是世界上最大的平台之一，占地7.85亿平方英尺。

而GLP于2015年进入美国房地产市场，通过一系列重大收购，通过在36个主要市场上整合高品质的现代物流资产，成为美国物流房地产资产的第二大所有者。

对于本次交易，黑石集团相关人士回复观点地产新媒体称：“收购之后，黑石在美国仓储物流产业排名第二。”

事实上，黑石集团对普洛斯一直念念不忘，并且在物流地产板块不遗余力地进行布局。

2017年1月12日，港媒消息称黑石集团考虑竞购新加坡物流地产巨头普洛斯公司。

早在2016年11月，由几家中国基金组成的财团正在对普洛斯发起联合收购，自此揭起了各路资本竞购普洛斯的序幕。随后，包括黑石、华平投资、苏宁、KKR、RRJ 、TPG等资本方或物流巨头相继卷入这场争夺战中。

不过，黑石并没有如愿，普洛斯最终被中国财团收入囊中。2017年6月16日市场消息指，万科已经展开磋商，希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一。

而7月14日万科的一纸公告则让传言落下实锤。由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购价每股按3.38新加坡元计，交易总价约为159亿新加坡元，折合约785亿元人民币，约116亿美元。

彼时，根据普洛斯发布的公告显示，本次交易万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

收购普洛斯失利，并没有影响黑石在物流地产的布局野心。同年12月12日，黑石集团旗下地产基金正在收购欧洲仓储物流公司Logicor的10%股权。

6月黑石曾以122.5亿欧元将Logicor出售予中投（CIC）。中投邀请多间投资者参与收购Logicor股份，黑石新成立的规模20亿欧元欧洲基金亦是其中之一，另有多间保险商亦在研究入股Logicor。

据观点地产新媒体查阅，Logicor为整个欧洲最大的物流地产公司之一，在17个国家的物流地产占地面积1360万平方米，手上掌握着西班牙最大的物流仓储。

关于黑石布局物流地产的思路，黑石集团高级董事总经理王天兵在2018年接受观点地产新媒体采访时表示，“最近我们全球重点关注的板块是物流地产，在中国黑石也正在搭建物流仓储平台。”

“黑石是一家基金，但黑石区别于其他基金的优势在于运营能力和资产管理能力。”王天兵指出，在房地产投资的过程中，运营能力非常重要。

因此，不管是物流地产还是商业地产，黑石都会建立相对应的运营管理平台，也有专业的团队进行运营。

在王天兵看来，物流仓储是看供给和吸纳，看租赁面积的需求和供给。从需求来说非常大，所以是一个租金增长相对比较高的行业，也是机构投资者比较喜欢的投资产品，因为租金能够上涨。

根据CBRE发布的《全球优质物流地产租金报告》，在新兴市场消费与生产稳定增长的需求推动下，全球供应链飞速发展，优质物流地产租金随之上涨。2017年亚太地区的净租增幅为1.4%仅次于美洲地区的3.8%。而中国自2009年起年化增幅约为4.3%，并且截至2017年，平均空置率已经由2008年的28%降至17%。

2018年10月，黑石集团以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权，瞄准中国高端物流仓储行业。

佛山睿优定位于高端物流仓储项目的开发、建设及运营。于2015年11月取得位于广东佛山三水工业园区南边E区3号地块的国有建设用地使用权，规划建设用地面积为19.98万平方米用于建设仓库、综合楼等。

最新数据显示，黑石集团2019年第一季度获得430亿美元的资本流入，在过去的12个月里达到创纪录的1260亿美元。黑石管理的总资产现在超过5万亿美元，达到5120亿美元，同比增长14%。