活下去三个字！这让我想起了「秃鹫理论」 栋察楼市早报（10.4）

活下去三个字！这让我想起了「秃鹫理论」 栋察楼市早报（10.4）

2018.10.4•八月廿五•周四

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活下去三个字！这让我想起了「秃鹫理论」

42项重点城建项目昼夜抢工献礼国庆

汪家馨城二期回迁安置公告

国庆假期第二天北陵迎客超15万人次

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【图解】你家比40年前多了几平方米？

碧桂园：前三季度合同销售额约4155.8亿

国庆期间北京市住建委严查房地产市场

活下去三个字！这让我想起了「秃鹫理论」

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中国房地产市场中，存在着天然信息差。这让本来对楼市信息判断能力差的购房者，只能成为任其宰割的韭菜。

大部分人喜欢把希望寄托于房企的高管嘴边，认为某些大品牌房企的管理者的口风一定是市场的风向标。

但是哪些是真的，哪些是假的，购房者应该如何判断，又成了一门技术活儿。

在9月中旬万科内部会议上，万科董事长郁亮一筹莫展，语重心长地说，今天我们面临的转折是全方位的，在政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

接下来三年事业计划书的制定，所有行为都要“收敛聚焦”，我们要保证“活下去”！而在今年，如果6300亿的回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

随后，此段对话迅速在网络上引发热议，“活下去”成为了2018年开发商们制定战略规划的主题。

在地产界，万科一直是公认的龙头老大，这个头衔并不在于卖的房子有多么好，而是在于企业在保证超大规模的基础上是否拥有良好的现金流，强大的现金储备和超低的资产负债率。

而这次连万科都要以保命为主的话，其他中小型房企岂不是可以直接宣告倒闭了吗。

于是网上就有媒体据此力争，大唱中国楼市将一去不复返，房价将会进入不可逆的下行渠道。着急改善的购房者像是热锅上的蚂蚁，现在要不要卖房？晚卖是不是就没这个价了。

那么这段话是肺腑之言还是烟雾弹，我们又怎么得知他们的真正想法呢？其实也不难，我们不需要关心他说了什么，我们只关心他做了什么就可以了，行动说明一切。

对于预期的判断主要表现在拿地上。

根据全国前19强房企的上市公司年报分析，其合计土地储备面积折合成规划可建面积大约相当于19亿平方米，它们去年全年合计销售面积为3.2亿平方米，以此推算，未来两年，这19家房企不用再拿一宗地，也可以销售5.9年。

这证明大房企储备的土地是完全够用的。

而在此基础上，根据中指院数据，2018年1-8月，从拿地金额来看，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，3家房企的拿地金额均超800亿。

既然如此不看好房地产市场，甚至都要“活不下去”了，又何必储备这么多土地呢？况且今年上半年的地价水平还处于历史高位，土地金贵的狠，这对追求净收益的万科好像并不符合道理。

这让我想起了「秃鹫理论」。

“在食物短缺的季节，秃鹫会一直尾随在羸弱的猎物身边，向猎物施加精神压力，加速猎物死亡，然后啄食尸体，让自己继续活下去。”

这是20世纪90年代，美国财经作家希拉里·罗森伯格在所著的畅销书《秃鹫投资者》中提出来的理论。

如果楼市交易低迷，房价进入下行通道，那么跟着大基调继续加大力度唱衰房地产，比悲观更悲观，比极端更极端，这样就会让市场预期加速下滑。

最后导致的结果就是看不明白的同行业竞争者不敢拿地，购房者会根据“买涨不买跌”的心理惯性更加观望，市场成交量加速下滑，中小型开发商卖不出去房子资金无法回流，最终被债务压至破产，沦为老秃鹫的食物。

等到楼市萧条，地方政府扛不住经济压力，主动降了地价后，强者入场抄底拿地，继续做大做强。

其实在10年前，万科的王石就已经悟到了秃鹫理论的精髓。

记得2008年王石在抛出“拐点论”时，在博客连补八篇大作补充观点，一时在市场掀起巨浪。随后在9月首次对开发的房产进行了大幅降价销售的处理，这年万科创造了478.7亿元的销售成绩，市场份额同比上升了50％，从而一举成为了中国房地产企业的龙头老大。

然后就是2009年金融危机后，四万亿计划出台，房地产市场迎来井喷，而万科曾说过自己不囤地、不捂房、不做利润在25%以上的项目，结果全被自己的行为证明成了假话。

2

上面用大量的文字去阐述万科的「秃鹫理论」，其实一是想告诉大家，开发商的话只能信一半，有些话并不是说给购房者听的，不要被市场情绪极端化；二是开发商的拿地行为证明了他们对市场的「长预期」，而销售行为决定了他们的「短预期」。

那么这时候就有人想问了，前段时间网上曝光上半年土地市场流拍严重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，达到历史巅峰，这不正是地产商对「长预期」的看冷吗？

并不是，分析这个问题还要考虑三个因素。

第一是之前房地产融资太容易了，属于高杠杆高风险行业，现在监管部门为了防风险严令禁止资金违规进入房地产，这就意味着房地产商融资成本极速上升，尤其是中小型企业，拿地稍有不慎就折在上面了；

第二限价政策当头，面粉价格比面包贵，有的地方地价6000，建筑成本4000，结果政府限价10000，拿地就赔钱，有几个人愿意做赔本儿赚吆喝的买卖？

第三是2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。既然是债，到期就要还。而现在融资难，拿不到钱，债都还不上，更别说拿新地。

但从今年以万科为代表的大型企业在一二线城市集中拿地的节奏来看，在长预期上，他们还会坚定地等到一二线城市的下一个周期。而从今年三四线城市流拍的土地占比78%来看，大多数房企对三四线的楼市已经是用脚投票了。

再来看「短预期」。

房价这东西并不是说拐就拐的，懂点儿经济学的人都能按照货币政策，调控政策推算出现在的结果。

限购政策压着需求，房贷利率压着杠杆，限价调控压着供给，供需双方锁死，房价能涨才怪。

市场横盘后，最怕开发商绷不住，一旦开发商为了回笼资金开始做“以价换量”的游戏，房价便会如洪水般加速下跌，从而传导至二手房市场。

一般来说，开发商不到万不得已是不会主动降价的，因为降价利润削了不说，最主要还会引发房闹，维权事件成为笼罩在销售处上方的阴霾。

事实证明，现在的结果比我预想的还要惨一些，万科早看透了这一切，选择这个时候讲“拐点论”是怕中小型开发商绷不住，提前泄了气。这样还不如自己提前抢跑，和08年一样，跑在前面永远比后面的强。

9月26日，厦门万科的白鹭郡别墅对外宣布开始5折抛售，原价500万，现价278万，虽然精装变为毛坯，电梯和车位刨除，在销售上玩了个心机，但是以价换量的意图已经非常明显。

与此同时，上海开始买房送宝马，宝马可直接兑现40多万；四个月前因为抢房还有人晕倒的杭州，现在大部分楼盘直降2000元；西安新开盘项目出现0人购买现象，创下新的历史记录；碧桂园在安徽全省全线降价，蚌埠等城市6-7折抛售……

按现在这个局势，银十战场会被众开发商的以价换量的降价潮所淹没，与此同时，大家还会看到在全国各地的售楼处翻涌的维权潮。

金九歇菜，银十好不热闹。

3

2018年十月局势已定，声音嘈杂。

这时候的购房者应该学会仔细聆听，不要被信息误导。

首先主动去查自己所在城市的土地流拍情况，如果土地市场依旧火热，说明长预期还在。这个城市属于大涨小跌的后者。

然后去判断开发商降价潮里面的声音。

如果一个楼盘破天荒地给了你超大折扣，不要因为大减价去上车，而是要求证周边二手房和这个楼盘的价差是多少，如果打折后的新房比二手房价格还高，那就证明是之前房价定的太高，还有空间，可以继续等待。

这个时候开发商的降价促销广告会满天飞，你要认真判断是真心诚意还是虚情假意，因为大部分是打着降价促销的幌子拉客的，要么之前承诺赠送的车库不送，面积不送了，要么是装修质量下降了，到头来依旧没买到便宜，如果能买到因资金流转不开而放弃价格的盘最好。

多去跑盘，观察各个地段的开发商打折情况。

房价坚挺绝不降价的地段，说明这个区位价值好，这个时候去找此地段的次新二手房，因为楼市下行二手房业主往往比开发商更容易被说动，可以淘到笋盘。

这个时期对期房谨慎再谨慎，历史上每到房价下行周期，卷着预售款逃跑的开发商比比皆是，这时候一定要选对有保障的品牌开发商，不然两年之后你就是那个穿着白体恤，扛着维权大旗在售楼处门口从早喊到晚的苦逼业主了。（来源：木子聊房）

沈阳42项重点城建项目昼夜抢工献礼国庆

国庆期间，沈阳各重点城建项目施工现场一派热火朝天的场面，施工人员放弃与家人的团聚，抢工期、赶进度、保质量，以饱满干劲和辛勤汗水向新中国成立69周年献礼。

10月1日，清晨7时起，东一环快速路建设现场已是一派忙碌景象，高架桥面上100多名施工人员正在进行钢箱梁焊接及桥面钢筋绑扎，工程已进入冲刺阶段。为了早日实现节点目标，项目部无一人请假休息，全速推进项目施工。

中铁上海工程局沈阳东一环三标段项目部党支部书记王学伟告诉记者：“东一环快速路建设工程已进入上部结构施工环节，全线460根桩基础施工已全部完成，承台完成116座，完成率达到99.1%。虽然工期紧张，但为了增添节日气氛，项目部开展了‘晒晒我的家乡菜’厨艺大赛，员工纷纷亮出手艺。”对于忙于施工的项目人员来说，这场家宴不仅做出了“五湖四海”的味道，更做出了工地大家庭“家的味道”。

夜幕降临，沈阳地下综合管廊（南运河段）工程项目施工现场依然灯火通明。记者在中建八局东北公司项目生产经理孔维宇带领下，走进管廊二衬结构施工现场。他告诉记者：“目前，沈阳市地下综合管廊（南运河段）实现多段洞通，已进入二次结构和管线入廊施工阶段。”

“大家都知道南运河综合管廊的重要性，早点建成，马路就不用再反复开挖了。”现场施工工人唐松林说。老唐是四川人，去年年初来到沈阳，为保障综合管廊早日建成，他和工友们一直默默坚守工作岗位，一年多来，节假日他都在工地上度过。老唐说：“只盼工程早日完工，我就能回家与家人团聚了。”

沈阳市建委相关负责人介绍：“长青街快速路、小北关街平改立工程、昆山西路与304国道连通工程等全市42项城建重点工程，节日期间全员上岗，抓紧施工，目的就是尽早让市民享受到城市建设的成果。我们要求各项目建设主体要在保证质量与安全的前提下，挂图作战、狠抓落实，全力建设具有国际品质和辽沈文化标识的精品工程。”（来源：辽宁日报）

汪家馨城二期回迁安置公告

现定于2018年10月17日开始对坐落于金枫街97号，99号的汪家馨城二期所涉及的被征收户进行回迁安置。

回迁安置选房地点:汪家馨城二期99-16号。

沈阳沈抚新城管理委员会

2018年9月28日（来源：沈阳日报）

国庆假期第二天北陵迎客超15万人次

10月2日，艳阳高照，碧空如洗。北陵公园游客量创新高，仅白天营业时段游客量就突破15余万人次。

当日，记者在北陵公园看到，该公园正门已成“花海”。公园负责人告诉记者，目前北陵公园正值第三届秋季花展，公园摆放花卉120万盆（株），园内分为六大展区，正门展区的主题是“普天同庆”。北陵公园主路两侧，摆放着高的花架，2000盆悬崖菊飘逸而下，突出了“菊路浓妆”的主题。

不仅园子漂亮，表演也很精彩。10月2日上午，北陵公园进行了皇家祭祀盛典表演，游客大开眼界。盛典表演再现了300多年前清朝康熙皇帝东巡祭祖盛典的全过程，展现了满族的传统文化。

值得一提的是，随着北陵公园内生态环境的改善，人与自然更加亲近。记者昨天在北陵公园里看到，这里有不少松鼠与游人嬉戏。游人对松鼠友善，松鼠也将人类当成朋友。

据了解，国庆节期间，市区各主要公园景区装扮一新，推出了丰富多彩的文娱活动。10月2日，南湖公园也吸引了将近2万游客，尤其湖上的游船颇受年轻情侣的青睐。（来源：沈阳日报）

【图解】你家比40年前多了几平方米？房子带卫生厕所吗？

图表：改革开放以来城乡居民居住条件和质量显著提升 新华社记者 崔莹 编制（来源：新华网）

碧桂园：前三季度合同销售额约4155.8亿 同增38.36%

10月1日消息，碧桂园控股有限公司董事会公布，年内截至 2018 年 9 月 30日止九个月，公司及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币 4，155.8 亿元，同比增长 38.36%；归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约 4，406 万平方米，同比增长 27.78%。（来源：新浪财经）

国庆期间北京市住建委严查房地产市场

国庆假期期间，房地产市场检查并不停歇。日前，北京市住建委派出联合检查组对新开盘项目售楼处及中介门店进行了执法检查。

市住建委执法人员首先来到了丰台天悦壹号、石景山远洋五里雅苑和翡翠山晓家园项目。一到现场，执法人员便逐项核查了销售项目是否“五证齐全”、是否严格执行“一房一价”规定、代理机构的营业执照和人员备案公示情况是否规范、销售进度和网上签约记录是否一致……核查完每一项后，执法人员当场将核查情况写入《房地产销售专项检查表》。

记者跟随检查发现，假期首日本市市场秩序总体良好，销售项目基本都能够严格执行“3·17”以来的调控政策，现场公示情况规范有序，对个别存在的公示信息不全问题，执法人员要求开发企业立即改正，后续执法部门还将对整改情况进行复查。

随后，检查人员也对多家中介门店进行了突击检查，执法人员检查了现场公示情况，并对从业人员强调严禁发生囤积房源、哄抬房价房租、参与炒房、发布虚假房源信息等行为。

市住建委相关负责人表示，这已经是住建委连续第三年在国庆长假期间开展执法检查，重点检查新开盘项目和热点区域的买卖、租赁市场，一经发现违法违规行为，将严肃查处。同时，本次执法检查也是落实11部门治理房地产乱象专项行动方案的组成部分和落实“干部在岗、群众过节”要求的具体行动。节日期间，房地产市场执法将不间断、不放松，确保调控政策落实到位。（来源：北京日报）