世鳌国际刘天飚：“新办公”和共享办公、联合办公并不是同一维度的概念

责编：赵刚

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睿和智库越关注办公行业，越倾向于用“新办公”的概念来统一形容市场出现的办公新形态，而不是局限在更为火热的“联合办公”。顾名思义，新办公想要区分的是传统的办公形式，除了近年出现的联合办公这种灵活形态，市场上更早出现的诸如雷格斯的服务式办公也纳入其中。

共享办公包括服务式办公、联合办公和众创空间等形式。“新办公”一词，对应传统办公，也对应自去年下半年以来被炒得火热的“新零售”一词，被视为共享办公进入新的发展阶段的信号。

世鳌国际很早就将雷格斯这种服务式办公模式引入中国，成为国内战略布局新办公运营商之一。据官方资料介绍，截至2018年第一季度，世鳌国际在全国8座一线与新一线城市CBD中央商务区拥有18家办公中心，服务企业9000家。而在刚刚过去的5月17日，世鳌国际战略发布会在北京召开，提出未来要构建办公新生态，并提出了以“新体验、新智能、新生态”为支撑的“新办公”理念，也将与更多企业合作构建企业服务办公生态链，进一步发力。

也就在这个时间点，世鳌国际创始人、CEO刘天飚接受了《地产资管网》的专访，希冀能够清晰呈现一个十年服务式办公“老大哥”对于办公市场的看法。

1、10年里，世鳌国际对商办市场的感受是什么，这个行业的明显变化？

十年历程，中国的城市建设与发展取得了翻天覆地的变化，十年中，中国商办行业发生了巨大变化。行业发展到如今，中国一线城市，如北上广等地，其商办市场最为成熟，开发投资和价格与住宅地产出现“双倒挂”。

近年来，我国商办物业投资增速加快，甚至在大多数时间，其增速要高于住宅开发，在如此加速度驱动下，一线及准一线城市商办物业平均存量巨大。由于去库存压力越来越大，一个明显变化就是越来越重视“楼宇经济”，并从物业所有权到看重使用权。

因此，商办的专业化运营越来越被重视，尤其是2015年共享经济及共享办公概念普及后，市场经过多轮教育，以服务式办公为代表的共享办公已获得广泛认同。这十年间，商办物业存量租赁客群也在发生着明显变化，金融保险业、专业服务业、高科技三大主流行业客群保持稳定增长，而且小微企业客群随着双创浪潮也明显变多。

2、中国经济前景不乐观，市场上有商办市场将陷入低迷的判断，您怎么看未来一年的市场？

商办市场进入了存量时代，2017年北京写字楼新开工面积持续低走，以北京为代表的一线城市的商办地产进入存量时代；同时北京整体租金小幅上调、望京商圈崛起。在我看来，未来一年，绝大多数中国主要城市将慢慢迎来写字楼供应高峰，期间一线城市空置率将攀升，部分准一线城市将创历史新高。

随着商业地产库存压力越来越大，越来越多的企业寻求灵活的商业模式，共享办公是解决商办空置率，符合现代办公需求的创新模式，成为传统办公形态的补充和升级。另一方面，随着企业对于租赁期限及租赁空间灵活性的新诉求，新一代对于办公体验的新要求等，选择共享办公的企业占比在波动上升。目前保守预估，共享办公在整个办公市场中占比不到5%，未来一年，共享办公整个在商办市场占比会有更大提升。

3、世鳌国际定位是服务式办公，除了服务还有没有别的有竞争力的特点？

世鳌国际一直是“轻资产，重运营”模式，深度运营是世鳌国际十年积累形成的“杀手锏”。精细化运营是比较碎片化的工作，需要专业、连锁及规模化，才能降低综合成本，提高市场竞争力，提高资产效率，存量资产价值再造符合城市升级的市场趋势。

做好极度碎片化的运营，世鳌国际靠的是“正义与宽容”的企业文化潜移默化的持久影响。服务业终究是以人为本的行业，员工的精神状态和心理感受对工作结果至关重要。当初和我一起创业的10个创始员工，只有3人由于个人原因不得已离开团队，其余7人至今仍在与公司一起奋斗。

这样的企业文化是世鳌国际的底色，也是其它企业难以复制的优势。企业文化、深度运营、盈利化扩张、专业化团队，让世鳌国际已经形成了自己的独特优势，在业内形成了壁垒。

世鳌国际从品牌建设入手，建立起完善的“海陆空”立体的推广体系，具有持续稳定的获客竞争力。十年间世鳌国际建立了完善的中介伙伴推广渠道，包括40多个国家和地区的咨询合作伙伴，世鳌国际给予中介渠道最好的体验，长期与之合作。

世鳌国际建立用户社群，不断对入驻客户引入增值服务和策划社群活动，增加客户粘性，同时过去十年世鳌国际服务过9000家企业，有10万人其实在世鳌国际场景下办公过，影响了超过100万人的认知，这是目前为什么很多项目开业即满租的主要原因，即通过客户推荐，进行口碑营销。世鳌国际建立了 EAAS平台、官网、微官网等进行线上推广，并不断触发客户二次传播，实现云社交、云商务、云交易，带来更大流量。

4、世鳌国际五月份品牌升级发布会提的新办公，和当下的联合办公有何差别？如何看待当下的联合办公市场，世鳌国际是不是联合办公？

“新办公”和共享办公、联合办公并不是同一维度的概念。“新办公”是我们提出的提升整个共享办公行业的一个新理念。

世鳌国际是“新办公”理念的首倡者，我们提出的新办公包括“新体验新智能新生态”，“新体验”包括硬件场景体验，软性人文体验，比如世鳌国际与青年艺术家们展开广泛密切的合作，为世鳌国际空间注入更加丰富更加艺术的人文艺术色彩，我们希望通过世鳌国际整体艺术氛围的打造和传递，使得世鳌国际入驻企业可以在浓郁的艺术氛围中创业办公，让他们办公之余更得到艺术熏陶和启发。

比如我们世鳌国际5月份揭幕的艺空间就是“新体验”的一个体现。“新智能”包括智能办公云办公，AI技术等连接线上线下，我们也在探寻区块链技术在我们共享办公的应用，打通价值闭环。“新生态”，实现云商务、云社交和云交易，通过跨界合作为企业赋能，为入驻企业间B端和C端实现商业连接。

在行业内，很多人将共享办公等同于联合办公。但我们认为共享办公是由多种业态构成，包括世鳌国际代表的服务式办公，还有其他友商代表的联合办公，以及众创空间等，每一个业态的定位不一样，对应的客群也不一样。

5、新办公某种程度上是不是可以理解为，技术变革导致人们工作方式的改变，因此办公的形式也会发生变化？那么世鳌国际在技术方面有什么开发计划，来支持新办公呢？

技术变革必然导致工作方式的创新，事实上共享办公的出现，也是基于共享经济的普及，企业客群对这种灵活化、去中心化及边际成本可大幅降低的办公模式有了深入了解后开始接纳。商业地产与互联网的深入融合是必然的，这是来自于用户的声音以及行业对效率提升的需求。

新办公的“新智能”方面就很好的体现世鳌国际在技术方面的投入，技术运用包括智能办公、云办公，AI技术等连接线上线下，我们也在探寻区块链技术在我们共享办公的应用，打通价值闭环。

6、近期在资本市场有没有计划？

世鳌国际早在2015年就完成了近亿元Pre-A轮融资，但不同于行业中某些“资本驱动型”的企业，我们一直以来走的就是“业务驱动型”的道路，坚持盈利性扩张。不烧钱、充足的现金流和很强的盈利能力为企业的发展注入了强大的动力，在融资方面，我们也有多元的融资渠道和方式，这也是世鳌国际至今仍稳健发展的重要原因。世鳌国际将在今年下半年有进一步的融资计划。

7、现在品牌塑造往往需要讲“故事”，这样才能便于客户理解，更是吸引投资人注意的必要条件。不知道世鳌国际的“故事”是什么？

从一个角度来说，世鳌国际有很多故事，都是服务客户的故事。比如，我们的运营服务人员帮助客户完成远程合同签约，成功签下百万订单。这些都是企业文化驱动触发的。从另一个角度来说，世鳌国际并没有“故事”，有的是过去十年间苦练内功，不断探索与深耕积累的行业经验与专业能力，包括人力团队建设、强大的标准化培训体系、成熟的商业模型、成熟的产品设计能力、施工建设管理能力、运营服务能力、市场营销能力等。

8、世鳌国际认为的竞争对手是谁？有没有？

世鳌国际，已经走过十年，经历过共享办公三个“S曲线”，对世鳌国际而言，我们的竞争对手其实是自己，世鳌国际根据对市场发展趋势的预判，以及对客户需求的洞察，按照自己节奏发展，在这个过程中，不断调整节奏，迭代产品、完善服务。

9、世鳌国际未来的目标是什么？

世鳌国际将在第二个十年里，以OFFICE为入口，搭建基于EAAS“生态即服务”的平台。世鳌国际有一个愿景，就是未来10年让中国1000万高知白领在SERVOFFICE的场景下办公，为他们带去更多服务和价值。

办伴北方区副总金鼎

氪空间投资拓展副总裁钱啸

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