魔方金服凌骏：轻运营的后房产时代，存量资产如何进击ABS？

近两年，在我国房地产市场舆论甚嚣尘上的背后，一个新的蓝海正在汇聚——住房租赁市场。截至2016年，我国长租人群的用户规模已经达到2.36亿。

据链家研究院2016年12月发布的研究报告《租赁崛起》显示，我国房屋租赁市场规模2016年1.1万亿，预计2020年1.6万亿、2025年1.9万亿、2030年超过4万亿。然而，2016年，北上广深4个城市房屋交易额近6万亿，而住房租赁规模共计约2500亿元，存在“供给结构的错配”。

随之迎来的是，互联网企业发现这一商机并快速切入，魔方公寓、YOU+、青客公寓、优客逸家、自如寓以及连锁酒店内孵品牌逗号、城家、窝趣等相继入局，通过空间运营，发力租客消费市场，尤其在2015年形成高峰期。

魔方金服创始人兼CEO凌骏向亿欧表示：“长租公寓等空间运营商通过收购、包租、托管等方式获取房源，随后还有设计、装修、家具等环节都需要大量资金支持，但目前市场上融资渠道单一、资金成本高效率低，融资困难成了存量空间运营商们最大的痛点。”

业内分析人士指出， 长租公寓整个行业的毛利率约为25%，且目前仍处于增量市场，但空间品牌运营商除了要解决房源，面临的另一难题是资金。

房产运营商的资金之痛

当前 房地产“存量时代”的机会是以租赁为主导的“后房地产市场”，此外，房产历来是“重资产”行业，但 “轻资产”正在成为运营商的新出路。而房产运营商为追求“轻资产”运营，需要大量资金支撑。目前，中小企业主流的融资方式是出售股权，2016年有17家房产运营商拿到资本投资。

凌骏指出：“ 企业融资无非‘股权’和‘债权’。迫于资金压力，运营商以‘包租’的方式获取房源，难以摆脱‘二房东’的本质，而这正是不被资本方说看好的，因此很难给出高估值；此外，品牌化装修改造也会让企业资产变‘重’。其次，我国当前小贷公司、银行借款等债权融资市场尚不成熟，操作流程、利率等存有风险。”

此外，“房产运营行业25%的毛利还是比较高的，但其中一些小企业因缺乏品牌溢价，集中采购、经营管理等综合成本相较于大规模企业（房源1000-5000）更高，因此整理利润较低。”凌骏向亿欧指出。

ABS是个很大的概念，美国已从中分离出REITs

目前市场上，为空间运营商解决上述资金痛点的互联网金融服务商在2015就随着公寓、酒店等房屋空间而兴起，除了房天下、魔方公寓、爱上租等空间品牌运营商自建金融支持业务，还有魔方金服、房互网、房众金融等房产金融服务平台，主要形式包括资产管理、租房消费金融等。

在运营模式上，房产金融服务平台根据客户属性，可分为B端和C端两类。B端主要为长租公寓、联合办公、商业地产、酒店等空间运营商，通过资产证券化、P2P平台等方式为其提供资金支持。C端主要指提供租房消费分期、投资理财、资产配置等。两种业务模式， 服务平台的盈利方式是赚取一定比例的利差或服务佣金。

据了解，凌骏在复星集团复地资本投融资副总经理、私募基金星浩资本投资者关系及基金业务总监。2015年8月，看到这一市场机遇，创立魔方金服，目前合作公寓100多家，合作长租公寓30万间，如易居、青客、YOU+、方糖小镇等，此外还有部分办公、商业地产、酒店等，发行租约贴现产品总规模3亿元。

目前，魔方金服旗下拥有火骆资产、魔房宝、商业保理（ 2016年12月获得保理牌照）等产品，业务涉及租约证券化、供应链金融、租约贴现、消费金融、股权融资五大类，以租约贴现为主，覆盖公寓运营商全产业链全生命周期。凌骏向亿欧介绍道。

所谓“ 资产证券化”，即ABS：Asset-backed Securities，是指以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。2005年，我国开始探索ABS业务；数据显示，2016年我国互联网企业的ABS发行规模达千亿。

凌骏指出，ABS是一个很大的概念，并不是一个单一产品，具体到房地产领域， 基于“现金流”的证券化是ABS的一类产品，基于“资产”的证券化是REITs（房地产信托投资基金）。目前美国租房人群占比40%，是中国的两倍，美国房产金融走“运营+投资”的路线，从中分离出新的REITs，我国可以延习这条路。

目前，魔方金服已联合某国资背景信托基金发行基于租金资产证券化的专项基金计划，整体规模达5亿元；此外，还获得某银行3个亿首批授信资金。凌骏向亿欧透露。

不过，我国 消费信贷进入证券市场仍有待探索。今年1月，长租公寓运营商“魔方公寓”发行我国首单公寓行业的公募资产证券化产品，募集资金总额3.5亿元，但资金成本并不低。

面临“无场景”风险，向产业链条延伸

3月16日，长租公寓品牌运营商“麦家公寓”宣布完成数千万元A轮融资，投资方为保利资本，融资资金将用于全国战略布局开拓新市场和研发智能硬软件系统，提高麦家自身的流量转化。

作为长租公寓品牌运营商，麦家布局自己的金融产品和资金计划。 麦家公寓联合创始人朱甜园在融资报道中表示，麦家通过合资子公司但保持控股的形式，结合股权融资和债券融资实现资金快速回笼，并在未来根据手中优质的项目实现部门项目私募RETIs的发行，完善ABS金融层面的操作。

业内分析人士指出， 相较于房产运营商，垂直于运营商的金融服务企业并不存在明显优势，原因在于，金融服务商与房产消费场景中间隔了一层，及无法直接把控场景，尤其是在C端用户租房消费环节，金融服务商需与运营商达成协议，即依存关系。

对此，凌骏表示，除了租金证券化，魔方金服强调帮助 存量房产提供运营解决方案，在存量物业、收房、设计、装修、配置、出房、租后服务等环节的 产业链条上进行整合，如在后续的租客管理上，提供SaaS和内容运营以及社区管理服务。

今年3月，魔方金服启动“ 城市更新计划”，招募北上广及长三角优质城市更新公寓项目，为其提供50万贷款额度，无需租客申请分期或贷款业务，直接授信空间运营商，利息最低6%。

凌骏介绍，该计划的核心是“ 旧楼改造、存量提升”，从包租到运营，其商业模式需要长期资金注入，前期的包租、后期的装修再出租，还有项目运营的费用支出。这样的运营模式使得存量物业运营商的回本周期非常长，这样投资和现金流回流时间的不匹配，就需要充沛的现金流补充。

据了解，魔方金服的 私募ABS产品的运作流程是：由尘埃资本作为GP资产管理公司与其他投资人LP共同组建私募ABS基金，由银行托管，然后进行对企业的投资。

此外，魔方金服的 资金渠道，还有旗下房产理财平台“魔房宝”，魔房宝一方面租客为平台带来稳定流量，另一方面通过租约带来稳定的现金流。相比于车贷、购物分期等资产的融资租赁业务，房产具有保值、增值、安全性高等特点。

不过凌骏也坦言，当前金融监管尚未落定，为合理规避政策风险，魔方金服已进行多元化布局，主力拓展二级市场的资金渠道。

魔方金服分别于2016年8月获得戈壁创投、凯泰资本9500万元A轮融资，2015年12月获盈动资本、纽信创投Pre-A轮融资。

本文作者王小苹，亿欧专栏作者；微信：zhe1025972059（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。

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