苏河汇（834401）—— 办公+孵化，赋能双创企业

苏河汇（834401）—— 办公+孵化，赋能双创企业

研究员：高媛、陈佳鑫

报告摘要

1、苏河汇是一家“投资型孵化+联合办公”型企业。苏河汇是国内知名创业学院和天使投资机构，一直专注于培养和投资早期创新创业项目。2017年以前是一家投资型孵化器公司，主营业务是为处于初创期的创业企业提供创业孵化服务以及股权投资，同时为创业企业提供办公场地和创业培训服务。2017年，苏河汇开始业务转型，逐渐将经营重心放在“联合办公”的服务经营业务。

2、国家政策大力支持创业公司及孵化器类公司。创业服务机构（孵化器类企业）可以有效地降低创业企业的经营风险风险、同时对于培养高新技术企业及产业、提高国家的创新力及竞争力、扩大创业热情、拉动就业具有显著的促进作用和示范效应。因此，基于创业服务机构和创业孵化器的社会价值属性，政府出台了各种对孵化器的扶持政策。

3、苏河汇成功孵化企业500多家，形成了较强的品牌影响力。2017 年开始瞄准国内外优质“双创服务”项目和人才，通过挖掘、筛选、落地、加速、投资等一条龙孵化服务，新培育出一批产品过硬、商业模式成熟、可持续发展的“双创服务”企业，为苏河汇平台内的企业和企业员工提供最优质的服务。目前，苏河汇拥有14个空间；已覆盖11个城市，累计孵化500+项目。

一、公司情况

1、公司简介

苏河汇科技服务股份有限公司成立于2010年11月1日，注册资本2852.5万元，注册地为上海市长宁区，并于2015年11月挂牌新三板。苏河汇是国内知名创业学院和天使投资机构，一直专注于培养和投资早期创新创业项目。2017年以前是一家投资型孵化器公司，主营业务是为处于初创期的创业企业提供创业孵化服务以及股权投资，同时为创业企业提供办公场地和创业培训服务。

在公司发展的初期阶段，苏河汇主要通过自有资金对创业公司进行直接投资。自 2015 年中开始，苏河汇先后设立了 4 家股权投资基金进行投资。公司作为基金管理人发起设立股权投资基金，出资人认购大部分基金份额并担任有限合伙人，公司认购小部分基金份额担任普通合伙人。作为基金管理人，公司将按照与基金出资人约定的方式，向基金收取管理费，并且在投资退出后获得盈利部分的收入分成。但由于证监会和全国中小企业股份转让系统加强了对私募机构的监管，对公司正常业务开展造成限制，并且挂牌私募机构无法进行定增融资，也无法变更为做市转让方式，故 2017 年公司根据股转系统《关于金融类企业挂牌融资有关事项的通知》进行私募业务的剥离，后续公司将主要用自有资金对项目直接投资。在2017年，苏河汇通过对私募基金的剥离，完成对主营业务的转型，今后主营业务将聚焦于双创服务，而非股权投资。

2、主营构成

3、发展历程

2012年6月:连续创业者罗钥在上海苏州河畔创立苏河汇，引入硅谷YC模式，启动育成计划一期，从300个项目中精选10个投资，深度孵化。

2015年1月：科技部部长万钢视察苏河汇，苏河汇模式获得行业的认可并获得知名PE机构联创投资入股，立足上海，全国扩张。

2015年10月：引领行业，投资120个项目，苏河汇被创业邦授予2015年最活跃投资人和天使机构，并作为早期投资、园区运营第一股率先在新三板挂牌。

2016年6月:上市后苏河汇Alexa排名超过5000位，平台每月新增项目突破2000个，覆盖国内最优秀的早期项目。苏河汇与各地政府、开发商、园区积极开展创业投资、产业投资、产业园运营、企业服务平台搭建等多方位的合作。

2016年9月:苏河汇被最具公众影响力的国际商业周刊《中国企业家杂志》授予“2016年度最受欢迎的十大企业孵化器”， 创始人罗钥应邀出席中国创客大会。2016年中国新三板投资者大会在北京召开，苏河汇在众多挂牌企业脱颖而出，被评选为“最具投资价值企业”。

2016年11月:2016年中国新三板投资者大会在北京召开，苏河汇在众多挂牌企业脱颖而出，被评选为“最具投资价值企业”。

苏河汇经过多年的发展，已在全国众多园区设立了数万方的孵化载体，服务于数千家中小企业以及企业的员工。但是，园区内企业数量以及其日益增长的对美好办公、品质生活追求的需求增多，与配套的双创服务商不平衡不充分的发展之间的矛盾日益凸显。为了解决上述问题，苏河汇从 2017 年开始瞄准国内外优质“双创服务”项目和人才，通过挖掘、筛选、落地、加速、投资等一条龙孵化服务，新培育出一批产品过硬、商业模式成熟、可持续发展的“双创服务”企业，为苏河汇平台内的企业和企业员工提供最优质的服务。目前，苏河汇拥有14个空间；已覆盖11个城市，累计孵化500+项目。

目前苏河汇投资孵化方向主要由以下几点作为切入：

1）为园区企业提供更好的办公服务，如：超级工作室、办公室翻新、绿植鲜花清洁服务等；

2）为园区企业员工提供日常的生活工作配套服务，如：共享厨房服务、电脑租赁服务、白领公寓服务等；

3）为园区企业提供”财法税“等增值服务，如：工商注册、代理记账、融资对接等。

目前为止，公司已在上述领域投资孵化了 30 余家公司，其中“FRESH”、“舒荷公寓”、“吉刻联盟”、“花+”、“快租 365”、“蛋解创业”、“蚂蚁天使”、“聚份子”、“希鸥网”、“企业湾”均成长为细分领域的业内知名公司。

报告期内，在全国各地载体的拓展方面，公司拓展了上海临空园区、浦东张江传奇广场、杨浦五角场绿地、合肥包河万达、重庆数据谷、成都蜀都中心等场地。2018 年公司将继续扩张孵化场地规模，计划场地规模扩张至 20 万平米。报告期内，公司还积极在为双创生态内的已投已孵项目积极赋能。除了提供全国多个城市的载体资源以外，公司还帮助双创企业们梳理商业模式、提供快速启动资金、提供快速选址决策工具、输出设计师和监理团队、提供流量协助招商、输出活动品牌辅助运营、撮合后续股/债权资方帮助项目再融资。

4、公司团队

（1）罗钥，董事长/CEO，上海市第十五届人大代表，长宁区青联常委、天使投资人、连续创业者。

2014年，被评选为“中国40位40岁以下天使投资人”。

2015年，被评选为“中国最活跃天使投资人”。

2016年，被评选为“中国明星领投人”；获得上海科技创新创业服务个人先进奖；作为上海双创产业代表出席全国科技创新大会；10月获得人民网“2016上海十大最具影响力天使投资人”称号。

2017年，被评选为“长宁区第四届领军人才。

（2）韩淙 ，副董事长/COO

上海财经大学MBA。在苏河汇负责公司日常运营、人力资源等整体安排。

整合资源，带领苏河汇不断以最新的形式引领行业。

过往在华尔街投资银行负责管理亚太团队TMT行业投资，重点关注美国和中国电商、社交、游戏、媒体行业投资。

过往经历：美国傲天全球(上海)总经理、美国格理集团亚太区运营总监

（3）李晶，总裁

具备丰富的国家级科技企业孵化器的运营管理经验。

熟悉项目孵化服务和科/经委创新创业领域的政策规划、体系建设及政策申报等工作。

过往经历：天府新区科技创新中心总经理、四川省技术转移中心项目部部长、中科院高分子材料博士。

（4）杜小波，副总裁

美国晨星中美8年工作经验 。

美国晨星公司股票数据业务创始成员。

12年回国创立力天财经 。

（5）蒋倩倩，孵化运营总监

5年众创空间投资孵化经验。

熟悉新零售、大消费、商业地产、文创等行业的孵化和投资。

带领团队管理和服务入驻空间的近百家企业。

（6）章祎，市场总监

14年运营，市场PR，销售经验。

8年如新集团NYSE:NUS运营副总裁。

曾任苏河汇系公司合伙人。

（资料来源于官网）

5、股权结构

6、员工情况

二、“双创”政策红利仍在，创业企业孵化需求攀升

1、国家层面的政策支持

十九大报告中指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑。2014年9月，李克强总理在夏季达沃斯论坛上提出，要在960万平方公里的土地上掀起“大众创业”“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”“人人创新”的新态势。

2015年政府工作报告正式提出要把“大众创业、万众创新”打造成推动中国经济继续前行的“双引擎”之一。三年多来大众创业、万众创新的实践波澜壮阔，“双创”之路越走越宽，经济意义十分显著。不仅如此，大众创业万众创新也正在并将不断显现出其深远的经济、政治、文化、社会、生态等多方面意义。

国家为鼓励创业企业的发展，除了提供一定的资金补贴和税收优惠外，也对孵化类企业提供一定的优惠政策，以解决创新创业企业融资困难等问题。

政策一：鼓励地方设立创业基金，对众创空间等的办公用房、网络等给予优惠。对小微企业、孵化机构和投向创新活动的天使投资等给予税收支持。将科技企业转增股本、股权奖励分期缴纳个人所得税试点推至全国。

政策二：创新投贷联动、股权众筹等融资方式，推动特殊股权结构类创业企业在境内上市，鼓励发展相互保险。发挥国家创投引导资金的种子基金作用，支持国有资本、外资等开展创投业务。

政策三：取消妨碍人才自由流动的户籍、学历等限制，营造创业创新便利条件。为新技术、新业态、新模式成长留出空间，不得随意设卡。

政策四：盘活闲置厂房、物流设施等，为创业者提供低成本办公场所。发展创业孵化和营销、财务等第三方服务。

政策五：用简政放权、放管结合、优化服务更好发挥政府作用，以激发市场活力、推动“双创”。加强知识产权保护，通过打造信息、技术等共享平台和政府采购等方式，为创业创新加油添力。

（资料来源于《2017年国家创新创业政策解读》）

2、地方政府层面政策支持

北京针对中小企业，北京政府每年都会通过税收优惠、项目补贴、资金奖励、贷款贴息、人才资助、股权投资等方式给与大量的政策扶植。扶植总金额从最早的2万亿元提升到现在的5万亿元。其中动漫文化产业还能获得免进口关税的福利。除了资金的扶植，企业还能获得国家的资质认定，有国家背书，企业将更有权威性。同时优秀外籍人员能够获得永久定居中国的资格。

深圳最新的创业企业扶持政策包含七大方面：（1）深入实行重点人群创业帮扶（2）加大初创企业扶持补贴力度（3）减轻初创企业租用经营场所成本（4）缓解初创企业起步阶段资金压力（5）鼓励选拔优秀创业项目（6）建立健全创业培训体系（7）加快创业孵化基地建设

上海为鼓励大学生创业，实行了以下补贴政策，补贴对象在申请期限内，可申请一次性创业开办费扶持补贴3000元。对补贴对象中本市户籍或持有《上海市居住证》的非本市户籍35周岁及以下的青年大学生，成功创业正常经营满一年（连续缴纳社会保险费一年以上）的，再给予一次性鼓励创业创新扶持补贴2万元。

各地政府大力推动众创空间的发展，不同的城市提出的众创空间发展计划虽然在数量和时间上都存在差异，但是都反映了各地政府的决心。要达到这些目标数量，意味着政府会提供数额不等的财政、税收补贴。这为创业孵化行业带来了发展机遇。

三、孵化器业务转型“孵化+联合办公”

1、孵化器市场紧缩，联合办公打造创业新生态

2015年由于“双创”政策的支持，市场上出现了大批创业企业，并在2014和2015年达到爆发式增长。但随着政策热度的下降，以及大批企业经营不善而倒闭，自2016年开始新增创业企业的数量不断收缩，在2017年上半年，全国新增创业企业仅为去年的三分之一。

由于创业项目数量和质量在2015年开始大幅下降，而全国的孵化其数量仍不断增多，导致孵化器的市场紧缩，发展逐步走入瓶颈。由于大量的股权投资导致苏河汇的净利润一直呈负数，投资期长，回收率低，苏河汇整体现金流吃紧。于是，苏河汇在2017年将其业务重心从“股权投资”转为“联合办公”。

企业孵化的本质在于投资，但如果企业吧业务红点脂肪在投资上，并不一定需要有自己的孵化器。因为在经营孵化器的过程中，可以发现孵化器最大的价值并不在于投融资的额度大小，而在于为创业团队提供了能够实现人才、人脉、资源流通的一个“场景”，在满足办公功能和业务资源链接的同时，实现内部资源的共享并链接上下游企业，建立一个企业良性发展的生态圈。因此，“孵化+联合办公”的业务转型更有利于苏河汇突破现有的发展瓶颈，实现长远的发展。

四、“联合办公”处于行业整合期，即将迎来发展新机遇

1、“联合办公”市场总体环境情况

自2015年起，由于“双创”等政策的支持，联合办公企业大量进入市场，投资热度增加，以天使轮和A轮投资为主，少数企业发展到B 轮投资。截至2016年，联合办公市场规模达到42.9亿左右，联合办公品牌超过280余家。现阶段，经过行业的整合，实力弱的企业已被淘汰，并对新进入者形成了壁垒。然而联合办公行业仍面临供应过剩、同质化严重等难题，激烈竞争的市场和日渐突出的运营困难，对联合办公空间的差异化优势提出更高要求。未来联合办公行业需向深度整合以及产业升级方向发展。

目前，联合办公行业企业的主要支出在于拿地成本和人员支出，主要收入来源于租金，租金收入占比80%，而增值服务在现阶段还处于探索时期，占比仅为10%，政府补贴收入占比10%。因此差异化的增值服务将会是未来联合办公企业发展的重点。

2、联合办公主要商业模式

联合办公企业根据搭载服务类型、空间持有模式及空间运营方经营重心的不同，联合办公可分为：孵化式联合办公、物业式联合办公、产业式联合办公、流量式联合办公及综合式联合办公。

孵化式：在双创背景下，通过政策补贴和项目支持的优势，对创业企业进行投融资支持，扩展差异化的盈利模式。

缺点：一旦政策热度下降，政策补贴和入驻企业将减少，企业可能会面临生存危机。

物业式：由拥有地产的业主提供土地和装修经费，联合办公企业对空间进行装修改造、招商及运营工作，所得租金与业主进行分成。优势是轻资本，利于企业在短期内快速盈利。

缺点：需要企业投入更多在智能系统研发以提高技术壁垒。

产业式：主要强调构建入住企业间的上下游产业链，提供业务发展的便利性和上下游企业的有效社交。

缺点：需要企业付出较高运营成本来维系上下游企业的社交，且只有在入驻企业数量达到较大规模后才能凸显优势。

综合式：四种模式综合发展，物业式和产业式增添投融资孵化功能。

缺点：孵化式企业向其他模式转化的成本较高。

3、“联合办公”行业主要企业

（1）优客工场（2015年4月成立，联合办公领域的首家独角兽企业、产业式模式）

优客工场优势：

2017年3月，优客工场与阿里巴巴达成战略合作，阿里的大数据、云平台以及阿里生态全面接入平台。

作为共享联合办公行业的独角兽企业，拥有广泛的客户规模和品牌效应。

优客工场与2017年12月推出五大产品线，加强对客户细分，按需提供个性化选择，提高差异化竞争能力。（图：优客工场产品线战略）

优客工场产业链的布局：

为建立入驻企业的生态系统，优客工场一方面扩展入驻企业的行业丰富度，另一方面通过各种场内活动促进入驻企业间的沟通、交流。从成立起至2016年1月，优客工场在全国范围内共吸纳200余家入驻企业，覆盖行业超过21个。入驻行业的多样性使得企业间更容易达成交流、合作。

为培养办公生态系统，优客工场推出了线上客户端APP，除了通过APP提供租赁和增值服务外，也加入了社交服务功能:对每一位会员贴上身份标签来展示其个人特点、所在企业、所在场地、提供的服务和活动。

从实现功能上看，社交平台系统支持通过标签筛选、寻找优客工场全国所有社区的所有会员，并与他们建立开放式的私信联系；此外，会员还可以在社交平台上发布包含文字描述和单张图片形式的社交动态，借此发布企业需求或分享自身所有的资源、即将举办的活动等。通过线上社交平台的连接并依靠庞大的客户规模，优客工场打通了上下游企业间的合作，为企业的业务发展提供了极大的便利性。

（2）星库空间（2015年7月成立，综合式模式“物业式+孵化式”）

商业模式特点：

优势：

将服务与空间进行拆分，使其成为可分可合的两个体系（即用户不需要办理入驻也可享受星库空间的服务：社群、社区等）。体系组合时可提升效率，分开时也能够分别发挥作用。

通过将基础服务外包，团队主要为中小微企业提供政策申报服务、财务顾问、企业金融服务、“创业研习社”强孵化服务、商务社交服务等增值服务。这种“空间+金融+互联网+服务”的服务链条在一定程度上提高了星库空间的竞争力。

劣势：

现阶段还是以租金收入为主要收入来源，在增值服务方面与竞争对手相比差异化较低，大部分服务同质化。

在联合办公市场进行资源整合和产业升级的趋势下，小型企业由于资金成本不足，缺少对技术以及服务升级的投入，容易面临被大型企业并购的风险。

星库空间在现在的市场中还处于客户积累阶段，客户规模与优客工场、纳什空间相比，具有较大差距，因此在建立社群和发展品牌影响力两方面弱点明显。

五、苏河汇自身竞争优势

1、苏河汇品牌优势明显，助力打造企业生态圈

苏河汇品牌的影响力主要体现在两个方面。

第一，苏河汇是起源于上海的国内知名孵化器企业，所建立的成功的孵化模式可以在全国各地政府层面形成较强的品牌优势，从而有助于苏河汇在其他城市业务的推广。

第二，苏河汇自2011年起，累计孵化500+项目，并拥有14个空间；已覆盖11个城市，形成了较大的品牌影响力。所投资的企业行业众多，因此，苏河汇在发展联合办公业务时可以利用这些企业的资源打造一个链接上下游产业的良性生态圈，更好地赋能给入驻企业。通过企业的聚集效应可以吸引到更多领域的行业入驻苏河汇的联合办公空间。通过这种方式，创业企业的生命力会更强，由此苏河汇的投资收益和服务收益将走入高速增长的轨道。

在2017年去年苏河汇投资收入占比比较大，在2018年苏河汇将进行比例的调整，使办公室租赁收入将接近投资，未来会将重心放在办公室租赁收入上，到2018年租金收入预计会有爆发式增长，届时办公室租赁可能会超过投资型收益。

由于办公室租赁收入基于苏河汇的单店模型，可以很容易做成规模效应。苏河汇在全国已有12个成熟物业在管理中，都以标准化模型为准。如果苏河汇未来在全国批量式复制其联合办公空间，结合苏河汇在双创领域的知名度，预计会有一个快速的增长，到2021年，自营和托管物业数量会达到在管会达到500个，将有可能支撑起一年20亿的销售体量。

2、孵化模式优势

苏河汇所采用的投资方式为直接投资型孵化模式，这种模式在众孵化模式中具有较明显的优势。

首先，投资型孵化器除去自身的投资外，后期由于会对接各种投资、金融机构等，可以为创业公司提供多种融资渠道及解决方案，解决项目后续股权、债权融资问题，因此，投资型的孵化器企业会更容易吸引到创业公司入孵。

其次，孵化器公司由于直接为入孵公司提供各种资讯及融资服务，因而关系最为接近，对入孵企业的成长状况也最为了解，这使得孵化器企业占据创业投资最有利的位置。而只有直接投资型孵化器公司才将这种优势转化为挂牌企业利润；再次，股权投资收益作为公司重要的获利来源保障了挂牌公司的收益，使得孵化器公司可以获得除了租金、创业服务收入之外的重要收入来源，收入的多样化更优助于抵消经营过程中存在的一些运营、市场及财务风险。

最后，直接投资型孵化公司和通过私募基金投资的间接投资型孵化器公司会村子一定的差异，股权投资资产、收益都可以留存在挂牌公司，这将有利于公司做大，成为行业中大体量的公司。目前进入新三板的众创空间及联合办公行业都还未出现体量较大的企业，因此，通过苏河汇自身的品牌及孵化优势，更有利于坐到行业的前端位置。

六、风险提示

1、政策风向变动的风险

对于一家双创领域的国内标杆企业，充分享受到国家过去几年来主抓创新创业的政策红利支持。尽管近期国务院出台深化“放管服”改革政策，进一步优化营商环境，国务院出台《关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见》，明确提出要创造生机勃勃的双创“生态环境”，但仍然存在政策风向变动的风险，一旦政策红利消失，企业将承受较大的营运风险。

2、项目投资收益波动对公司业绩产生的风险

对于一家专注于双创生态的投资型孵化器公司，其所投资项目的投资收益情况是其是否具有竞争力和持续发展能力的核心决定因素。公司过去专注于投资天使、A 轮和内部创业的项目，投资退出周期一般需要 2-5 年，公司成立四年里所投资项目中，虽然多数项目已拿到后续投资，发展势头良好，但很多都还未实现退出。已退出项目虽投资收益率较高，但无法预示公司投资的其他项目未来的投资收益必然与之相同或接近，公司账面浮动收益与未来实际退出时实现的收益可能存在差异。如果宏观经济国内创业大环境出现较大波动，则公司投资的项目收益水平存在下滑的风险，进而会影响公司后续年度的业绩。

重要声明

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