干货！特色小镇投资建设论坛大咖们都讲了些啥？蓝城执行总裁傅林江谈小镇建设：建成交付业主入住，只是理想

干货！特色小镇投资建设论坛大咖们都讲了些啥？蓝城执行总裁傅林江谈小镇建设：建成交付业主入住，只是理想小镇的新起点！

2017年5月17日-19日，第十届中国中部投资贸易博览会在安徽合肥盛大举办。5月18日，商务部投资促进事务局、中国房地产业协会和新华社中国经济信息社合作举办“特色小镇投资建设论坛”，以“产业支柱、美丽宜居、机制创新”为主旨，解读特色小镇培育的相关政策，交流探讨中外小城镇发展的现状、前景和成功经验，同时展示中国特色小镇建设的成果，吸引国内外投资，搭建产业合作平台，助力特色小镇培育建设工作。

本次论坛上，除了政府相关领导和国内外专家到场外，还有一些在特色小镇方面有建树的大咖到场，分享特色小镇的建设成果与探索方向，其中包括安徽国购投资集团总裁姚大全、蓝城集团执行总裁傅林江、浙江万科南都股份公司总经理俞丹。这些房产大咖，在论坛上到底都讲了什么？小编精选部分干货分享给大家。

主题：《特色小镇的建设思路》

安徽国购投资集团总裁 姚大全

特色小镇是中国城镇化发展的必经之路

人类从住山洞到搭建茅草屋、再到现在的城镇居住，而中国房地产业，一直在迎合着高速增长的需求，匆忙于造房，匆忙于造城。

人文，是人类文化中的先进部分与核心部分，是人类社会的各种文化现象，是人群中共同的、先进的价值观，是人们共同认可的行为规范。共享人文，是在人民相互依赖、相互认同、共同遵守的行为规范、价值观。

城市，是人类共享人文的物理空间，是人们生活的物理空间。特色小镇，是城市的另一种形态，是城市的袖珍单元，是城镇化进程的必经之路。

特色小镇绝不是城镇化发展的投资产品，更不是城镇化进程中的过渡产品。特色小镇是中国城镇化发展、中国社会经济发展的新增长极。一定是生产、生活、生态的三生融合。

安徽国购集团小镇建设计划

达州西部汽车小镇。

以汽车产业园为依托，集成整车生产基地、汽车零部件生产基地、研发中心、总部经济、电商+双创、仓储物业诸多功能，打造立足本地、辐射国外的产研售一体形态。

一、二、三产融合，产业内部融合，体现高度的信息化、系列化、高端化，产业的跨界、融合、共享，是新业态、新产业、新经济的典型特征。

海口动漫小镇

集创意产业基地、旅游区、商务办公、居住配套为一体，2017年-2020年实施建设1460亩，3年内完成总投资58亿元。

国购健康中国食品小镇

涵盖国际健康食品会展中心、检验检测中心、认证中心于一体，其中国际健康食品会展中心由国际食品饮料机械博览交易中心、国购产业机器人博览交易中心、综合会议会展中心、科普博物馆四部分构成，计划总投资20亿元。

国购机器人小镇

包含机器人产业本身到产业应用、产业服务以及相关延伸产业，比如机器人主题乐园、机器人影视等。

国购小镇实施策略

从定义上来看，特色小镇“非镇非区”，是创新发展平台，是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。

特色小镇功能集成要“紧贴产业”，力求“聚而合”。产业、文化、旅游和社区四大功能融合，是特色小镇区别于工业园区和景区的显著特征。

各功能板块的纵横联系作用：

三大主题：产业+人文旅游+生态居所

四个基本点：产业+居住+旅游+商业

两个辅助：教育+医疗

总结：中国的特色小镇不能是房地产投资产品，应该是真真正正的人文生活环境的塑造，更是中国城镇化理性发展的必经之路。

《瑞士小城镇规划、建设与运营的经验交流》

瑞士格尼斯股份公司首席执行官兼董事长 托马斯霍伦斯坦

托马斯·霍伦斯坦个人简介：主导瑞士沙夫豪森州区域发展工作20年，拥有14年投资促进和中国区域发展经验，承接瑞士联邦政府在中国的大型合作，瑞士沙夫豪森州亚洲事务荣誉代表，瑞士格尼斯股份公司董事长。

托马斯先生演讲主要分为瑞士沙夫豪森成功经验分享、结论和启示、中国案例分析三大部分。

第一部分：瑞士沙夫豪森经验分享

首先，托马斯先生介绍了瑞士的地理概述，然后到沙夫豪森案例。他认为，沙夫豪森的发展与经济的促进作用密不可分，在发展的过程中，沙夫豪森有三大转型战略，让该地从重工业转型为高科技，吸引了国际服务供应商，将沙夫豪森打造成宜居、宜业、宜游之地。这也为产业、农业、住宅和旅游创造定制化基础。

目前沙夫豪森的产业

1、现代农业和葡萄酒业；2、旅游业；3、机器人、医疗技术、制药；4、国际总部基地；5、住宅区。

托马斯先生也向我们介绍了沙夫豪森所面临的小城镇之间的竞争，他认为交通起着很关键的作用。沙夫豪森到苏黎世中心、机场等的通勤时间都在一个小时以内。所以，他认为建筑质量、教育、环境和基础设施是小镇发展的必要条件，交通则是小镇发展的重要条件。

托马斯先生在总结中提到，亲近自然和舒适的城市生活，这是小城镇发展的优势。沙夫豪森经济转型战略是成功，目前已有500个外国跨国公司进驻，工业板块增长率6%，旅游者数量居于全瑞士第一，城镇居民拥有高品质的城乡生活水平。

第二部分：结论和启示

总结沙夫豪森的经验，托马斯先生也提出了格尼斯区域发展战略，从核心竞争力、区域定位、发展战略等方面进行，对于区域规划、佳通及后勤保障、税费及制度政策方面，都将进行严格的规划发展。

第三部分：中国案例分析

1、北京、怀来、延庆三地相邻，怀来盛产葡萄酒产业，八达岭长城发展旅游产业，在高铁、高速公路越来越便捷的情况下，完全能实现家住怀来或延庆，而在北京上班。

2、偏远的乡村地区四季户外活动及农业旅游开发。例证湖南常德市，就重新振兴村庄的制茶叶，发展茶+旅游业、健康、食品加工、化妆品的产业。

3、从水果生产到食品加工、温泉旅游和本地休闲。例证河北保定，将乡镇区域转变成新的产业聚集地，发展食品加工、温泉旅游和本地休闲。

4、废弃煤矿地区生态旅游概念规划。代表城市北京门头沟区，为煤矿区域创建新的产业，集旅游、娱乐和本地休闲为一体。

总结：

1、小镇发展要细致分析本地情况，并且以产业和策略发展作为区域优势。

2、周边最大的市中心为每一个特色小镇的发展起到了重要作用；

3、区域交通是政府发展特色小镇的重要条件；

4、创造和建立与战略相关的前提条件；

5、房地产发展必须尊重城市自给自足的发展理念；

6、特色小镇的发展有3个层面的发展路径：政府政策、产业聚集、地产开发。

《特色小镇开发运营的蓝城模式分享》

蓝城集团执行总裁 傅林江

傅林江蓝城集团执行总裁蓝城桃李春风建设有限公司董事长

蓝城集团脱始于绿城集团。2010年9月，根据宋卫平董事长提出的公司战略转型的需要，实现一重一轻两翼发展的战略而成立。

绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平先生代领绿城集团20年最核心团队和最优质的资源，在蓝城集团的基础上，重新定义公司发展业务，将原以轻资产运营为主战略的蓝城，转向以小镇开发、养老产业、科技农业产业、大健康产业、产业融合、轻资产发展“六位”一体化格局。

一、对中国“逆城市化”的思考

中国城市发展的现实背景

2015年中国城镇化率已达56.1%，带来了新的矛盾和问题：1、大城市交通拥堵、空气污染、房价畸高，制约城市的可持续发展；2、中小城市特别是小城镇吸纳就业的能力弱而发展缓慢，造成经济发展巨大落差；3、农村劳动力人口大量外流，农村空心化，而城市也缺乏高素质的产业工人队伍。

2016年7月，国家住建部、发改委、财政部联合发文，提出在全国范围内开展特色小城镇建设工作，提出到2020年，将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇已经成为风口。

国际化城市发展变迁

在世界历史上，美国的人口经历了三次大规模的迁徙，在人口迁徙的过程中，人们由远郊迁徙到了城市，又由城市迁徙到近郊，这与我国城镇化建设发展之路不谋而合。

“逆城市化”是城市人口向乡村居民点和小城镇回流，是指当城市的发展到了一定的极限，中心城市的各种功能，如整治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解，劳动力与消费群体也发生转移。

根据目前中国城市发展的现实情况及欧美国家城市发展历程的参考，中国必然在一定时期内发生城镇化、郊区化、与逆城市化的发展态势。

如何做小镇？

小镇需要什么？

小镇建设需要理念和情怀。从基本定位来看，小镇比城市更温暖，乡村更文明，能满足安放身体、安放需求、安放心灵。从核心驱动来看，小镇的核心价值是生活服务，惟有生活最珍贵；从运营原则来讲，小镇以众筹、共建、自治、分享为原则，奉行天下一家，客户即家人。

小镇需要“融合”。未来，小镇的建设目标应该要实现“三镇融合”，结合自身特质，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，成为“产城人文”四位一体有机融合、“生态、生活、产城”融合的理想小镇。

小镇需要“文化再造”。真正决定小镇成败的是文化的再造，通过传承、借用、杂糅、创新淬炼出有特色的文化，赋予小镇居民这一人群共同体以独特的认同感或内在的灵魂。同时，小镇的文化还包括了以创业创新为核心的价值观、生活态度和行为方式。

影响小镇居民归属感的因素有：

对小镇生活条件的满意程度；对小镇文化的认同程度；小镇居民间的社会关系；居民在小镇的居住年限；居民对小镇活动的参与程度。

小镇需要“留白”。小镇是一个可自我生长的生命体，在营造过程中要适当留白，给小镇生长空间，使其与未来发展变化相协调。建成交付、业主入住，只是理想小镇的新起点，积极探索和创新小镇日常运营管理模式，确保可持续发展。

小镇需要运营。

预设小镇商业运营模式，以规模化的运作思维，引进品牌商家入驻，把握商业服务设施开发节奏，推进园区配套服务独立化，实现社会化运营。

小镇商业专项运营基金。用专项基金培育小镇商业体系，形成具有活力、可持续发展的商业运营生态。基金初始资金主要来源于开发者，加上小镇今后的参观旅游、公益售卖、产业收益、社会捐赠等等，并将使用权交于小镇业主。

蓝城小镇案例分享

蓝城小镇建设优势

服务全产业链。

目前，蓝城小镇的建设内容，不仅仅是房产，涵盖有农业、颐养、健康、教育、物业、电商、医疗等等方面。

五大支撑系统。

蓝城拥有生活策划研究院、生活建设研究院、生活服务研究院、农业研究院、产业发展运营中心五大系统支撑。

蓝城生活建设从生活研究、生活策划、生活设计、生活营造为主要内容，探究生活的本源；生活服务以为家人提供美好生活为目标，集安全、健康、教育、商业、产业等于一体；农业研究致力于建设全球一流的农业产业创新服务平台，国际化的第三方农业产业化研发机构、全球农业技术综合服务商和发展智库。

五大服务板块。

健康服务、教育服务、产业服务、商业服务、物业服务

其中商业服务这块，蓝城集团拥有专业的场所孵化设计团队，并整合百余商业品牌联盟，采用格式化的商业运营模式，在各小镇引入品牌、同品类、同规格的商家。

小镇商业街拥有风味餐厅、净菜超市、精美花店、格调家居馆、宠物社区等日常生活空间，同步规划文创工坊、民宿、酒吧、咖啡馆、书吧、影院等乐活空间。

蓝城小镇产业构成包括农业、颐养、健康、文化、旅游、文脉、商业、宗教、艺术、产业、科技、教育等十二个基本要素，每个小镇根据自身的资源优势进行复合。

蓝城小镇产业发展的九大解决方案

1、调结构；

2、去产能，发展新兴产业；

3、传统产业与新兴产业并驾齐驱；

4、技术推动；

5、依托人才；

6、全方位思想解放；

7、政府干预；

8、资本和金融支持；

9、平台势能。未来经济的发展与竞争，是平台与平台之间的合作竞争，开放共享的平台，要资源整合，数据共享，平台开放。

蓝城小镇选址要求

傅总在PPT里面，也分享了蓝城小镇选址的四大考虑要素。

区位上要求一线城市周边区县或乡镇，距离市中心50-120公里，二线城市近郊区县，距离市中心直线距离5-20公里。交通上，现有或规划有高铁站、地铁站、轻轨站等线路，距离交通节点便捷且距离近，距离高速出口10分钟内最佳。生态上，地块内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好，内部或周边有农业资源可利用，有历史文化资源沉淀。

地块本身，建设用地指标在1000-1500亩为宜，可利用农业指标不低于1000亩为宜，土地指标持续性供应有保证，容积率可综合平衡。

蓝城小镇发展策略

小镇标准配套设施——生活配套。

包括基础生活配套、特定生活配套（教育、健康、养老）、社区生活配套。

小镇文化建设——家人文化打造。

在蓝城小镇，无论是开发商、服务者还是业主，所有人都以“家人”相称，小区内部采用自治共管的模式，提倡“人人为人人服务”，小镇没有陌生人，大家既是居住者又是服务者，也是小镇的主任，这种家人关系超越邻里，互相关心、帮助，亲如一家。

生活设计委员会，小镇引导，业主自治。

小镇运营发展——可持续性

小镇是一个可自我生长的生命体，在营造过程中要适当留白，给小镇生长空间，使其与未来发展变化相协调。建成交付、业主入住，只是理想小镇的新起点，积极探索和创新小镇日常运营管理模式，确保可持续发展。

蓝城理想小镇代表作品——杭州桃李春风

生活小镇代表作品：杭州桃李春风

引爆市场的原因分析：

1、创新性产品受热捧，史上最小83平米中式别墅+轻养老定制化设计。

2、完整生活配套的小镇中心——御街商业区、湖滨漫步区、园区食堂区、健康管理区、湿地休闲区、终身学习区、运动健身区、高尔夫练习区……

3、大健康管理服务系统——医院、社区诊所、健康促进中心、日间照料中心、健康运动中心、o2o健康管理平台……

4、互联网+的大数据、智能化应用——通过APP等智能手段搭建服务平台，为业主建立实时更新的健康数据库，并在家人间实现健康信息互通等。

中国房地产市场不缺房产品，但供给结构不合理，应加大中小套型住宅供应量；发展以养生、养老、旅游为主题的异地二居所和改善型需求房产品来满足市场需求，拉动中国经济。

桃李春风把重心投入到生活的全面营造中，定位为“中国家庭颐乐生活新里程”，设计三代人，覆盖居住、健康、教育、农业、商业、金融、服务等多个维度，是供给侧改革的典范，并得到中央领导的肯定和赞扬。

最后，傅总在总结中写到，理想小镇是宋卫平理想主义精神的重要实践，肩负着实现人类终极居住理想的使命。

蓝城作为客户与理想生活的联系者，要通过营造和服务，为客户创造美好生活的最大可能性，创造大同世界的现实版，创造人间的天堂。

蓝城作为特色小镇开发先行者，将不断为新型城镇化建设作出有益的探索和努力，愿与同行共同合作，携手共进，共创未来！

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责编：潘潘

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