YOU+创始人刘洋：社群式公寓如何激活存量时代

2016年11月25日，由明源地产研究院和中城联盟联合主办的2016年房地产行业总裁峰会在上海召开，全国超过500名各大房企的董事长、总裁到场。

活动中，YOU+国际青年社区创始人刘洋发表了名为《社群式公寓如何激活存量时代》的主题演讲。

YOU+的商业模式是整栋租下厂房、宿舍楼等，改造后转租给年轻人。这类公寓给租户的卧室等个人空间设置不大，而对公共客厅等区域的设施和环境精心安排，以此带动年轻租户在公共空间的相处和交流。这会对房地产行业有何启发？

演讲经整理，全文如下：

各位下午好！我叫刘洋，是YOU+国际青年社区的创始人。2000年我漂到上海，在十几年的漂泊生涯中租了很多房子，发现漂泊者的真实需求不一定只是房子。

我曾经因工作调动从上海去北京，离开时，发现不知该跟谁告别，临走前一晚不知道跟谁聚会，大家都在忙，尽管跟很多人交情深，但又不愿意去打扰，因为他也不会特别在意我这个朋友。

很多人所谓的北上广不相信眼泪、逃离北上广，是因为有太多年轻人在这个城市里没有感受到愿意留下的温暖、自在、贴心。我在内心深处问自己，到底来这个城市干什么？为什么我的生活轨迹会是这样？每天早晨出门上班，下班了一起吃饭，一起聊天，一起研究更多好玩的事，去唱歌，去喝酒，然后拖着疲惫的身躯回家，洗澡睡觉，第二天继续走。后来我发现我租的房子有一半的面积用不着。

当时我认为，地产行业开发的产品，比如提供给年轻人的小户型的数量，跟真正市场的供求量差距非常大，可这又是刚需的市场。在这个市场里，我找到一个非常有意思的点。

在城市里漂泊的年轻人，在单调的生活轨迹下更需要资源和社交，更多的深度了解和交流，心理需求大于物质需求是人的本性。漂泊者心里极其简单，不需要特别豪华，需要的是温暖，有人关心，有人陪伴。一大帮朋友随时在一起聊天、吃饭、打桌球、看电影、一起讨论、一起对接资源，这才是年轻人真正需要的城市生活。

这跟地产之间的关系又是怎样的？如何跟地产商合作，是YOU+一门必修课，认真的态度、共情的研究，才能把房子做好，包括对未来风险的判断、数据分析、城市发展规划，这些全部要了解，甚至要研究到全球的发展和宇宙的未来。

此外，地点决定房子的价值，好的地点产生极强的拍卖和竞争力。地点没得选，原先的计划还可以么？好地段加上合理的房屋结构，这是最好的，但如果是B类或者C类地区怎么办？后来发现房子本身的空间概念很重要，人气成了一个不可控的因素。

在过去20年中，土地增值以及货币超发所带来的红利已逐步消失，而优秀产品与优质内容将成为未来20年的核心竞争力。这样定位项目，土地成本会降下来，用地本身的性质因素影响将减少，如果再把周边所有年轻人的意见领袖聚集在一起，便可以把人气做起来。

住在YOU+的人基本不丢东西，每个厅里有一个无人超市，不用人管理，扫二维码付钱。我深度研究过为什么他们彼此间如此信任，这是因为YOU+建立了一个非常有意思的熟人社会。在熟人社会最注重口碑，犯罪成本最高，因为人需要花很长时间来树立形象。社群的未来，就是能让人有黏性，人住进去以后，他的朋友在外面也想排队住进来。所以营造一个熟人社会，对日常运营也将有极大的保障作用。

我们在2011年做了生活社区，2014年做了创业社区。年轻创业者可以让员工都住进来，节省下的上班路途时间，可以让他们做很多事。YOU+创业社区，楼下办公，楼上居住，隔壁休闲，如此一来，获得了额外的资源整合，蹭出了朋友的情感火花，降低了住户的综合成本，还提高了社区的客群粘性。

在未来发展过程中，我希望跟房屋拥有者共同分享建造的乐趣与红利，我们做运营，帮你招租、做产品，让这群人愿意在你的楼盘里面生活、社交，愿意把他名字留在这栋楼的墙上，而这群人也是消费买房最有可能性的人，因为他们漂泊着，一段时间后会有刚需去结婚和买婚房。

YOU+会发生很多好玩的化学反应，活动非常丰富多彩。比如说我已经做了20几次的证婚人，我觉得这是一个很幸福的事。为什么可口可乐、加多宝、阿迪达斯、摩拜愿意跟我们合作？因为我们是愿意尝试新兴事物的人，不花任何宣传成本，他们就会帮我做更多的宣传，这就是社群的力量。