土地利用管制（Land use regulation）是由各级政府实施的对土地利用主体行为的限制，它的经济理论基础在于将土地使用中所可能产生的不良外部效应内部化（internalizing the externalities）。初期：19世纪的一项重大变革是居住用地与商业和工业用地的分离。这一时期也是人口大迁移阶段，此次迁移加大了城市人群在社会经济地位上的差异。Warner（1962）详细描述了1870-1900年间，随着地铁的引进，美国波士顿三个收入和阶层不同的社区相分离的过程。Levine（1988）指出居住分离过程是资本主义社会中社会分层的一部分，引发政府制定按照社会经济地位对居住分离进行引导和管理的分区制（zoning：对用地性质和地上相关活动的限制）。